2018年01月05日 16:30:55

早在年前圣诞节当天文章《圣诞季 对未来行情方向板块的梳理》中，就提出对2018年行情方向重点板块提出探讨，其中提到未来可能出现的两大类机会，房地产板块位列第二个机会中，今天房地产板块一度大涨5.38%，其中涨停个股一度接近10家，虽然尾盘有一定的回落，但依旧可以认为是全面爆发了。虽然其他铁路建筑、传媒、券商今天表现都还不错，但今天我们重点聊聊房地产。

一、行业现状 三四线城市带动行业整体增长

印象中，房地产行业在最近两年的强力调控政策下日子并不好过，不敢说房企在苟延残喘吧，至少勒紧裤腰带到处找钱应该是存在的。但是我们从公布的一些数据来看，事实或许并非如此！

根据CREIS中指数据，2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。

根据初步统计，2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交面积降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落，但绝对规模居相对高位。

由此可以看出，重点城市受强力政策调控影响确实明显，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，其中一线城市降温最为显著。那么整体行业的房屋销售面积的增长，依仗的就是三四线楼市全面回暖，在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，拉动了全国销售面积上扬。

二、头部效应 行业集中度提升龙头房企地位

之前的文章中也陆续提出过房地产的黄金时代已过，行业发展角度，从之前的百花齐放随便拉出个小房企都能挣大钱的阶段，进入到行业集中度不断提升，大鱼吃小鱼阶段。总体而言，这个判断基本上没有太偏离整个行业，确实对于龙头房企来说，2017年日子过得挺滋润！

根据克尔瑞数据，2017年规模房企凭借自身品牌、城市布局以及投资能力的优势，销售业绩继续大幅增长。从集中度变化的情况来看，2017年同比变化比2016年同比增幅明显，其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点，而2016年仅增长4.8个百分点。这表明，行业份额集中性更强，更向大型品牌房企靠拢。

随着今年房企销售业绩的增长，各梯队销售门槛提升显著。从金额门槛来看，TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛从2016年的310亿元提升23%至381亿元。从面积门槛来看，各梯队中，TOP20和TOP30房企门槛提升幅度最大，分别增长42%和59%。值得注意的是，TOP100和TOP200房企的金额、面积门槛都较2016年降低，表明TOP200、甚至百强房企内部格局也开始分化。

截止2017年末，三家龙头房企销售业绩破5000亿，碧桂园以5500.1亿元排在榜首，同比增长78%；万科和恒大分别实现销售金额5239亿元和5131亿元，排在二、三位。

值得注意的是，2017年房企规模分化呈现出两个趋势。一方面，全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家，强者愈强。另一方面，300至500亿规模和100至300亿规模的房企数量分别减少了4家和13家。这说明，对于这个区间内的房企而言，规模增长已经遇到瓶颈，不进则退。继续扩张的话，对自身的运营管控和资金运作能力都有较强的要求。

三、龙头景气 拿地份额判定未来销售

房地产行业的特殊性，使得简单的市盈率比较并不能准确的反映企业的价值及未来竞争力，行业习惯上土地储备是决定未来竞争力的关键。通常而言，房企的土地储备在未来1-3年内会转化为其销售份额，而2017年龙头房企凭借规模及品牌优势，拿地份额大增，基本可以保证未来1-3年能继续保持行业竞争优势。

1-11月，TOP100房企共新增货值10.47万亿元，为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍，而考虑到这些项目未来的增值溢价，按照正常的去化速度，这些新增货值在明年入市后，将有效提升明年1-11月百强房企销售量，可以预见的是在行业规模基本稳定的背景下，未来百强的集中度还有较高上升空间。

由上可知，龙头房企在新增土地的价值和建筑面积方面，同样保有相当大的优势，其中在A股上市的有前十房企有万科、保利、招商蛇口、新城控股。另外，华夏幸福虽然货值、新增土地及建面未进行排名，但企业通过其特有的产业新城经营模式也拿到相当规模的土地，未来发展潜力同样不可小觑。

四、增量外资  A股房企投资价值逐步体现

很多老铁们都知道，去年港股恒生指数以36%涨幅位列全球主要市场涨幅榜第一，而在港股2017年的行情中，内房股表现是一道亮丽的风景线，内房股指数涨幅100.08%，龙头碧桂园、融创中国、中国恒大年涨幅分别为268.04%、424.93%、457.97%，业绩的优异是支撑内房股大幅上涨的根本因素。相比较而言，A股的房地产板块整个2017年表现可谓差强人意，整体板块上涨2.77%，龙头（按市值排列）万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股年度涨幅分别为57.19%、60.43%、23.10%、-13.71%。

以上是港股内房股指数和A股房地产指数月线图对比，灰色为A股房地产指数，紫色方框内为2017年，可以很明显看出两者的差距。

既然对于整个房地产行业来说，2018年及后续1-3年龙头房企将保持一定的景气度，那么相比较2017年并未有过亮眼表现的A股房企和经历过大涨的港股内房股，你会选择谁作为投资首选标的？

另外，对于整个2018年的股市有一个确定性的事件，就是MSCI将A股纳入指数，外资增量资金即将进入的A股，对营收和利润仍在不断增长的龙头房企会视而不见吗？外资在比较港股内房股和A股房地产股的走势、基本面状况后，除基本配置外，优选A股龙头房企的概率可能会更大，这也是个人在圣诞节撰文时提出房地产板块可能在2018年会成为一个不错机会的原因之一！

总体来看，2018年整体市场业绩为王价值投资的主基调仍会延续，但2017年表现不俗的家电、白酒、食品等板块能否继续着去年的涨幅？如果寻找新的估值洼地，房地产板块有足够的基本面理由成为新的领涨板块，一如去年的港股内房股。退一步说，即便今天的房地产大涨并非是整个板块启动的信号，但只要优秀企业的盈利在稳定增长，估值一定会有重新修复的时候，在股市中保持足够的耐心，时间会成为盈利最好的朋友！

价值只会迟到，但从不会缺席，不是吗？