2018年08月29日 13:21:04

祖国大地，特别是北上广深的房子还能不能炒的问题，有很多粉丝感兴趣。

这个问题如果从各种库存数据，投资率和开工率的角度，估计几天几夜都讨论不完。

那么，我们换个角度，根据目前的经济情况，亟需解决的问题和政府的政策意图来分析。

以前的文章里多次提到，中国经济现在处于明显的滞涨期。

如果继续放水推升房价，会继续触发投机房产，造成社会贫富分化快速拉大。同时，房产收益率过高也会造成实体空心化，全国人民无心踏实干实事，经济活力下降，社会矛盾不断激化。

那么政府亟需解决的问题，就是压住过快上涨的房价，引导资金流入实体。

而目前使用的政策主要是限购限贷，打击各类非法流入房地产行业的资金。

但是，由于土地绑定了政府的收入，似乎房价不涨或者下跌不仅是老百姓无法接受的，也是政府自身无法接受的。

如此，关乎我华夏国运的问题看似不可调和？

且慢，还好我国幅员辽阔，人才济济，本国师天降，造化凡尘。

想要完美解决上面的所有问题，只要做到一点：

把房地产长期年化收益率控制在6%到7%的区间。为什么呢？

我们首先想想，这十年来造成房地产高度投机的根本原因在于，房地产近十年的年化收益率达到了20%-30%的区间。

目前，我国按揭贷款的年化利率接近6%的水平，一手房低一些，目前在5.4%左右，如此高的平均年化收益率，给杠杆部分的信用资金带来的超额收益，触发了大量的投机需求。

而很多房地产企业的借款利率，也达到了年化12%-18%的水平。

从全国市场的角度看，只要把房地产长期收益率压制在年化6%到7%的水平，就能将大部分民间投机资金赶出市场，房地产企业的高息融资就可以基本杜绝。

那么大家会问，如果这些钱都流出市场，我们的房地产市场是不是就崩了？

大家换个角度想，6%-7%的区间，不仅仅是按揭贷款的利率区间，也是居民收入增长的区间。

2017年，我们居民收入的增长是7.3%，整体居民收入增长与房价增长相适应，可以做到可持续上涨。

而政府目前的限价政策，其实也确保了房地产价格的稳定。

只要二手房市场以年化6%-7%的速度缓慢上涨，周边开出的新房通过限价的模式折价于周边的二手房价格，依然不愁卖出，这就是房地产的“类打新股”模式。

但是，现在政府对打新的刚需资格确认十分严格，所以也不会造成过度投机，只要控住房子摇号的非法交易就可以了。

当然，这样的福利只属于有刚需的人，能一定程度缓解贫富分化。

因此，政府的限价政策并非毫无道理。

只要把房地产长期的年化收益率控制在6%-7%的区间，就可以清理大量投机需求，反过来促进房地产市场价格的平稳，与收入匹配的房价增长，也可以缓解社会矛盾。

而缓慢上涨的房价，大部分老百姓和政府也都可以接受。

这样的国策，金星老师看了也会说完美。

从另一个角度，除了政府限价，也没有任何一个国家房产收益率能长期维持在20%-30%的水平。

中国人口的刘易斯拐点已过，城镇化建设已然多年，房地产行业黄金期已过，进入房地产后周期时代，房产收益率下滑本就在所难免。

让我们来看几个图：

1. 就北京上海来看，常住人口增长率2010到2011年就出现了明显拐点，这轮上涨不小一部分来自于改善型需求。

2. 目前处于生育率较低的阶段，虽然政府进一步放开了生育率，但是随着城镇化不断推进，生育率长期低迷是历史规律。

3. 举日本为例，随着城镇化和现代化，生育率呈现长期低迷的态势。

4. 十大城市房地产市场从15年6月起出现了明显的量价背离，虽然背后的主因来自于政府限购，但成交量的萎靡也会制约房产价格的上涨。

5. 这是我根据人口普查数据拉的图表，人口普查数据目前只能查到2016年。25岁到54岁为买房适龄人口，五年后的买房适龄人口比例将呈现明显下降趋势。

以上基本说明，中国人口周期高峰已过，加上政府要“脱虚向实”也具备压制房地产市场收益率的动力，房地产进入后周期，高收益时代一去不复返，长期呈现收益率的下滑在所难免。

那么大家最关心的北上广深的房地产，是否值得一炒呢？

按前文所说，如果全国房地产市场的收益率被压在6%-7%的水平，一线城市由于富人聚集和人口流入，收益率应该会高于平均水平。

但是由于政府管控，也不会高太多，假设一线城市的年化收益率在10%-12%的水平，刚需需求的人可以有机会获得一部分打新房的收益，杠杆部分也能获得一定的低收益。

但是从单纯投机的角度来说，收益率也并不是很划算，顶多为资产起到基本的保值增值作用，难以触发大规模的投机行为。

而大多数三四五线城市，因为人口流出，收益率很可能会低于平均水平，如果收益率在3%-5%之间，本金部分只能跑赢通胀，杠杆部分甚至带来亏损。

所以，投资三四五线房产是很不划算的，刚需房也要期待打新房的收益来弥补之后杠杆的损失。

所以，真正值得炒的应该是附带稀缺资源的含权房，比如一线城市的学区房，但是现在政策趋势并不鼓励，如果北京落实了新的招生规则，那么北京的学区房很可能就凉了。所以，含权房要关注政策风险。

就从北京、上海、广州的角度来看，这三个城市其实是有土地的。

广州基本是良心政府，供地量大于其他一线城市，因此广州的房价基本是一线房产里最低的。

北京和上海是长期控制了土地的供应量造成的供不应求。

这两年，政府为了增加收入，在三四线城市大量供地。

如果政府之后还有收入需求，一线房产上涨压力过大，也不排除增加一线的土地供应的可能性。

但是深圳是一个已经没有多少土地的地方，城市人口普遍年龄层较小，还没有触发改善型需求。城市也不大，有一种处处是中心的感觉。

分析到这里大家应该基本了解未来房地产市场的蓝图和政府的政策意图了吧？

那么我们喊个口号吧。

为了华夏之崛起而不参与房地产市场投机！

（END）

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