2018年09月25日 08:52:00

9月24日是我们传统的中秋佳节，也是家人欢聚的日子，为了配合这样的团员气氛，我们的A股也选择了休市。

而港股则是照常的开盘。只是港股的表现，却并没有带来节日的温暖，港股恒生指数收盘大跌1.6%，尤其要说的是，港股内地地产股全线下跌，碧桂园一度大跌超7%：

碧桂园的K线图

而港股地产股的表现，不得不说到周五的一则重磅传闻：楼市取消预售。

在大多投资者听惯了“狼来了”的故事后，这一次，真的是楼市的拐点到来了吗？

预售制若会取消吗？

预售制取消的传闻，源于9月21日下午传出的一份文件，并且有多家媒体报道，住建部传出同时向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，要求“对预售制度进行研究论证”，暗示可能取消预售屋制度。

不过这则消息随后被住建部辟谣。

有意思的是，即便辟谣过后，关于预售制是否取消，依然成为了热议的焦点，毕竟从广东的这次申请取消预售制看，似乎有试水之势，而沿用了多年的预售制，突然的刹车，按照促进消费的大背景之下，也是有逻辑上的可能的，所以更多的人，关注点就在于，如果取消了预售制，楼市而言，究竟影响几何？

拐点将至？

因为已经太多年，人们都已经习惯了，只涨不跌的楼市，对于大多数的经验而言，调控也涨，不调控也涨，限购也涨，不限购也涨，加息也涨……

于是，这就像：“我家的猫丢了，楼市要涨”。

所以相对于拐点论，人们更习惯听的就是“上涨论”以及“夜壶论”。

而这一次，我们还是仔细看一下，如果真的预售制取消，或者在广东试点，那么影响的逻辑到底是什么？

预售制的实质，其实就是杠杆。

而取消预售制的核心，就是三个字：去杠杆。

多年以来，通过预售制，本来是需要巨大资产才能做的房地产业，却实际只需要一部分钱（甚至垫付的也可能就是银行贷款的)，然后就可以通过预售的方式，用很小的钱，撬动房地产这个行业的大蛋糕，且不论出现烂尾楼的机率，本身机制而言，预售就是变相的增加了资金的利用率，使得房子变相的成为了“快消品”，而加速交易的直接的效果之一，就是一种看起来的恐慌，即一期的房子肯定便宜，二期的房子肯定要涨，三期的更涨……于是，每个人都希望在这场“速战速决”的杠杆中搭上一趟顺风车，因为总是有担心更涨的人去接你的盘，这也是房子远离了居住属性的一个重要原因。

而如果去杠杆的思路下，预售制取消，带来的直接影响，必然是资金的紧张。

更直接的影响，无疑就是小的地产商，首先会受到资金的压迫感，甚至退出；而大型的地产商，雄厚的实力让它们可能总体上会依然挺住，但是资金利用率必然大不如前，也就是真的是一步一步的造房子，最后卖出的周期拉长，这也就是变相的增加了“存货周转率”。

有的专家说，理论上小房企的倒掉与大房企的降速，可能把供给的速度降下来，导致房价进一步上涨。

对于此，笔者只想说，在某些专家看来，任何事都会推动房价上涨。

专家没有看到的另外一个因素，地价。

如果在竞争对手减少的情况下，地价的拍卖成交价，应该会比过去要少了。

也就是更低的地价情况下，如果因为供给速度降下来，反而导致房价进一步上升，那么未来头部房企的利润，简直会比之前还要大很多，如果真是这样的逻辑，那么今日的港股地产股，为何又下跌以对呢？

更大概率的可能，其实今天的地产下跌已经表明很多了，就是在地价已经下跌的情况下，卖出的房价也逐步的降低，这也符合出台政策的背景：我们需要真正的刺激消费。

结语

中国房价的涨跌，按照历史的经验来说，似乎上涨是最好的经验。

但这一次，当监管真的考虑去杠杆取消房地产预售制度的话，可能是一个决定性的拐点来临。

再联系以恒大为首的地产股，都开始入股广汇集团开启造车之路，或许是嗅觉灵敏的它们，已经开始布局新行业了。

除了未来房价涨跌来印证之外，还有一个可以印证是否拐点到来的方法：

看一下，开盘后的A股市场，地产龙头们，会如何演绎呢？

拭目以待。

——以上，九尾，2018年9月24日，更多投资案例与逻辑思考，敬请关注！