楼市要变天,你好,现房,再见,期房
时间:2018年09月25日 13:31:00 浏览:次
[摘要] 地产重磅新政可能要来了,对地产的影响之大可能是你无法想象的!
正文
2018年09月25日 13:31:00
中秋节前,一则取消商品预售房制度的文件在网上流传开来引发了大家的关注。
随后因为过节,这个事情大家可能有所淡忘。但是从资本市场反应来看,明显震动还是很大的。周一,港股地产板块全线下跌,今天,我大A地产股跟随下跌。
网友和媒体的力量是很强大的,很快,之前住建部的文件就被挖出来了。
对比一下这两个文件,大概意思就是住建部向各地问一下:“商品房预售制度有风险,能不能取消啊”。广东省回复说:“有风险,干脆直接取消预售制度只卖现房吧”,然后还发了个紧急通知。。。
无独有偶,中秋假期,我听不少朋友反应说,合肥院子二期项目价格直接从21000降到16000,这个降价让一期的业主很不爽,所以出现了维权现象,也许,地产的转折点确实是来了,没有只涨不跌的神话,我在前面的文章中也表达过类似观点,具体见:房价只涨不跌?炒房的,该醒醒了!
估计很多朋友对取消商品房预售制度的影响没有那么直观的认识和了解,我这里给大家简单聊一聊。
商品房预售制度的来源及优点
商品房预售制度这套方法我们是从香港搬过来的,于1994年开始推行,这跟当时我们面临的客观国情有关。当时,我国的城镇化还没有推行,国内还没有排的上号的地产企业,最缺的是资金。
商品房预售制度的好处是地产企业可以从银行借款,同时还可以利用从购房者手中获取的预售款来加快建设,加速回笼资金。
大家都知道,地产是一个典型的资金密集型行业,从开始拿到土地一直到房子卖出去,中间需要大量的资金,在地产刚开始发展阶段,我估计任何企业都没有这样的资金实力。所以房子还没建好阶段,就向你预售期房收钱,我估计大多数人买的都是期房,现房相对是很少的。
地产是典型的高杠杆行业,地产的杠杆有多高呢?地产企业的资产负债率普遍在80%以上,大部分都在90%以上,可以说,地产的资金来源大部分靠举债,实际上,地产的债务可能远不止我们表面上所看到的的那样简单,实际债务可能更多。
地产的杠杆至少一方面是从银行取得的贷款,另一方面通过预售制度获得的预售款,这至少是两层杠杆。所以这种制度极大的提高了开发商自有资金的利用率,高到什么程度呢,高到民间一致认为开发商是空手套白狼,盖楼不需要用自己的钱,要么是银行的钱,要么就是购房者的钱。
商品房预售制度促进了过去20多年我国房地产行业的飞速发展,解决了资金短缺的问题。所以,在过去这么多年,地产企业从来不怕拿不到钱,借款的渠道太多了,地产企业最怕的反而是拿不到地。同时,在地产价格只涨不跌的神话下,预售房制度的风险被完全隐藏起来了。
商品房预售制度的风险及缺陷
在上面的分析中,大家基本也能看出商品房预售制度的风险。在房价不断上涨的环境下,地产企业借助高杠杆可谓是赚的盆满钵满,资金链断裂的风险也大大降低。
但是如果房价下跌又会这样呢?这种事情,10年前,美国的次贷危机演绎过类似的逻辑。
地产商如果恶意利用房产预售制度,会捅出天大的篓子。商品房预售制度是先收钱后交货,开发商拿到了全部的钱,但是并没有完成施工,所以全国各地,都存在开发商拿了预售款跑路的事情,还有更恶劣的开发商,甚至在跑路之前,故意一房二卖,套取更多的资金,然后留下一地鸡毛。
要知道,这个预售制度,就是我们先交钱,对于成品的质量,我们是不知道的,也心里没底。所以,这对开发商的良心提出极大考验,开发商只需要把房子建的差不多,没有表面上的大问题交给你,他就完事了,至于后面有什么问题,开发商可不管。
所以,往往交钱之前是大爷,交钱之后是孙子,这个现象全国各地都有。比如我现在住的房子隔音质量奇差无比,要是有钱的确很想换一套房子住了。这就是预售房制度留下的鸡毛。
取消商品房预售制度的背景及影响
其实,地产发展到今天,许多地产企业不差钱了,全国大大小小的地产企业非常多,也是良莠不齐,是时候提高行业集中度,促进优胜劣汰,不应该再鸡犬升天了。
但是资本逐利的本性驱使着地产商不断地加高杠杆,因为房价只涨不跌的神话暂时还在维持,不敢加杠杆的地产商,会从大鱼变成小鱼,而那些疯狂加杠杆的地产商,会从小鱼变成大鱼,然后吃掉其他的小鱼。
所以现在活下来的地产商,清一色都是喜欢高杠杆的,在大牛市里占尽便宜,但是当房价涨不动之后,就会带来巨大的风险。
高杠杆资金对于价格下跌是非常敏感的,一旦房价稍有调整和下跌,就会产生一系列连锁反应。在当前去杠杆、收紧融资的背景下,相信不少地产企业的资金压力非常大。
到了年底,一是各种借款可能是集中偿还的高峰期,另外是年底工程款也是结算高峰期。所以,之前,许家印提出恒大准备过冬、郁亮提出地产进入白银时代,其本质观点就是认为地产行业的拐点要来了。
如果取消商品房预售制度,估计大批中小房地产企业最先撑不住,可能要死掉,实力雄厚的大房企反而可能扩大市场份额。
从房价来说,地产企业的资金成本更高,从这点来说,可能他们有动力将房子做的更精更好,当然价格也有可能会提升。但从当前阶段性背景来看,地产企业当前最要紧的任务肯定是降价促销,加速回款,这也许会先从小地产商开始,逐渐蔓延到大地产商,地产企业的盈利能力阶段性下滑是难免的。
虽然当前的财报上还未体现,但这一点迟早会体现出来,等到寒冬过去,大型地产企业的市场份额会进一步扩大,这也是行业发展的趋势。
综上,我的看法是,无论你是炒房,还是买地产板块的股票,都应当阶段性避开。
作者已持有文中所涉及的股票或其他投资组合。
本文仅代表撰稿人个人观点,不代表摩尔投研平台。
发表评论