2018年09月27日 08:55:00

前几天一张广东省房地产行业协会的文件中显示，“将逐步取消商品房预售制度，全面实现现售”。

对于“取消商品房预售制度”的态度，是百家争鸣，各有不同。

有人支持，有人反对；

支持的原因在于：

房地产行业是了一个高杠杆的行业；前期需要极大的投入；

商品房预售制度（卖楼花）的出现，给开放商提供了一笔“零风险零成本的巨额贷款”。

开放商比的是“融资能力”；谁融资多，谁赚的就越多；

这种高杠杆的模式，在行业前景好的时候问题不大；

但是这两年连十八线城市都暴涨了一波；开放商把房子盖的满地都是；

真正的刚需人口是越来越少，房价高位又滞涨的情况下，刚需人口也多在观望。

银行又压缩房贷，民间借贷利息极高；

原来中小开放商的“空手套白狼”套路；

一个不小心，就会资金断裂；

资金一旦断裂，后果很严重；

开放商跑路，烂尾楼增加；银行坏账增加；施工方拿不到回款；买房的人欲哭无泪；

群体事件就会大增，所有人的都会望着政府给答案。

所以提前取消商品房预售制度，就是提前排雷；

开放商不能提前卖楼花；购房者就没有买“烂尾楼”的风险。

同时房子修好了才能卖，也能够提高开放商造房的质量；

良币驱劣币，最终购房者会受益。

反对者的意见是：

取消商品房预售制度，实际上就是减少了开放商的融资渠道；原来可以买到比比市场价低20%的楼花，停止预售就再也买不到了。原来免费的无息大额贷款，现在变了高息大额贷款；

停止预售意味着开发周期变长，要全部竣工验收后才能销售，才能回款，等于要支付银行更多利息，更重的成本。这些成本要转嫁出去。

最终也是羊毛出在羊身上，房价会进一步上涨。

同时取消商品房预售制度也会逼死一堆没啥实力的中小开放商

最后形成垄断，垄断以后竞争减少；

大开放商的议价大幅提高；当然会进一步提高房价。

看起来双方都有道理，但我的态度是却非常明确，双手支持“取消商品房预售制度”；

逻辑在于：反对者说到的“开放商成本增加”，但是忽略了一点，在房价的构成比例中，开放商的建筑成本并不是决定因素。

商品房的建筑成本，每平米的成本了不起在1000-3000元以内，但最后的卖价却在万元以上；这是为什么?

因为土地和税费加起来贵啊。

任泽平曾专门研究过房价构成：

1、 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的8成     

2、 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的6成左右

3、 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的6成左右 

也就是说，决定房价高低的核心因素是——控制着“土地+税费”的那个人；绝不是你开发商。

既然开发商不能决定一个区域内房价的平均水平，一只无形的手把控着这个市场，那么取消商品房预售制度，购房者能够得到更好的房子，何乐而不为？

另外，从杠杆的角度来看。房地产行业本来泡沫就大，“取消商品房预售制度”是降低房地产行业的杠杆率，提高开放商集中度，提高行业规范程度。这些行为有利于维持房价的稳定，你愿不愿意？

答案是肯定的，现在很多家庭都有不止一套房，虽然很多人不愿意看到房价再大涨，但更不愿看到房价大暴跌。

当年股市为国接盘；现今楼市又奉出6个钱包；高处不胜寒，唯有望平安。

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【股市】

1、从2009年至2017年，上证指数国庆后一周的表现，全部是涨。我信奉概率，会重仓持股过节。

2、节前最后两天的行情，多是磨洋工，混日子，如果还想搞事情，介绍了你一个亿的小生意；

3、明天早上会出“A股是否纳入富时指数”和“美联储是否加息”的答案。极高概率是两个都是会通过，A股纳入富时指数，美联储也会加息。但是对A股的影响，短期可忽略不计，不用太在意。

4、逢年过节，记得参与国债逆回购

明天星期四参与，享受10天的利息，不搞白不搞。