2018年12月12日 08:45:00

去年最大的房地产话题之一是长租公寓，初善君依然记得那个提出概念的早晨，世联行股价随风而起，一年左右的时间过去了，世联行股价逐步回调，那么长租公寓第一股的业绩究竟如何呢？

报告期内实现营业收入82.12亿元，同比增长30.97%；归属上市公司股东的净利润为10.04亿元，同比增长34.35%。公司业务分为房地产交易服务、互联网+业务、资产管理服务和金融服务四大板块。收入和利润的驱动究竟是哪个业务？长租公寓今年赚了多少钱？初善君带大家一起看看。

1、房地产交易业务

房地产交易服务业务目前主要是代理销售业务，主要是指世联行作为中介，代理销售新房。2017年已结算代理销售额4,522.68亿元，同比增长6.42%,实现代理销售收入37.80亿元，同比增长7.72%。

截止年底，公司累计已实现但未结算的代理销售额约3,581亿元，将在未来的3至9个月为公司带来约27.7亿元的代理费收入，去年的数据是3251亿和25亿，分别增长10%和11%。因代理销售业务经过多年的两位数增长，2017年回落至个位数，而且初善君判断未来几年，此块业务能保持增长就算不错了。2018年预计增长10%。

     2、互联网+业务

     互联网+业务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。我理解就是网上中介，本报告期，公司互联网+业务实现收入235,318.26万元，同比增长61.84%。

    初善君预测这块预测依然可以维持较快增长，30%以上。

3、资产服务业务

公司的资产服务业务除了原有的基础物业管理服务外，2015年公司开始开展了一些新的业务类型，逐步聚焦房地产存量市场，这些业务包括：工商物业、小样社区的运营管理服务、公寓管理、养老服务等。2017年实现收入8.49亿元，同比增长69%。

快速增长的原因是这块包含长租公寓，2017年实现营业收入2.08亿元，同比增长3.88倍，截至本报告期末，全国累计签约10万多间，在管运营房间约3.5万间，平均出租率81%。而且此块业务毛利率2017年为-22%，主要也是因为长租公寓前期投入大，毛利率为负导致的。

而且看现金流量表，构建固定资产等支付的现金为3.96亿元，同比增加2.47亿元，主要是支付的装修款等。因此长租公寓是重资产业务，前期投入大，后期收回投资漫长。

所以前景很美好，但是道路还很远。

其他基础物业管理和顾问策划业务略过不提。

4、金融服务业务

金融服务其实就是跟买房相关的贷款业务，此块业务去年被限制，今年重新恢复高增长，本报告期公司针对8类场景客户需求已研发上线22款信贷产品并全部铺排落地，并将原有的“家圆云贷”产品升级为“乐贷”，同时通过合伙策略，有效整合超过200家行业渠道，积极进入存量市场，本报告期各类信贷产品共放贷金额为114.94亿元，同比增长280.75%。该业务2017年实现营业收入7.25亿元，同比增长62%,而且毛利率高达63%。

这块业务营业收入很好预测，利用贷款平均余额、利率和坏账即可简单测算。结合资产负债表看，期末贷款余额48亿元，同比增长3.18倍。

说到这里，又不得不提今年的经营现金流量，经营活动现金流量净额为-30亿，去年同期是流入22亿啊，一来一回50亿。很多投资者只会谩骂，就不能去了解背后的原因？

什么原因呢？看间接法现金流表，主要是应收的增加，应收的增加具体是什么呢？没错，就是上面的贷款。那么作为投资者的你，是不是应该高兴？

那么问题来了，贷款和长租公寓都是烧钱的业务，公司年底账上货币资金余额只有25亿，公司资金相当的饥渴，预计下一步融资计划在路上。

总结一下，保守预计2018年收入一百亿难度不大，同比增长20%以上，关键还是原来的房地产经纪业务，金融业务和长租公寓能否带来惊喜也是关键。

（感谢阅读，本文完）