2019年04月19日 11:19:00

2019年04月16和17日，国家统计局分别公布2019年3月份70个大中城市商品住宅销售情况变动情况和一季度全国房地产开发投资和销售情况。

来源：国家统计局

来源：国家统计局

通过对上表中数据的分类整理，得出下表：

房价上涨情况。通过上表看一看出：一线城市房价上涨平稳，二三线涨幅较大。个别城市，如西安、昆明、大理、呼和浩特等新房价格同比上涨很快，超过20%，相应的这些城市的二手房价格也有同比超过10%涨幅。

来源：国家统计局

开发投资完成情况。2019年1-3月份，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。投资增速加快主要得益于3月销售旺盛、房企加快复工及新开工节奏加快。

来源：国家统计局

销售完成情况。1-3月份，商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点。商品房销售额27039亿元，增长5.6%，增速提高2.8个百分点。

1-2月，无论是销售面积还是销售金额，都出现掉头向下的情况，非常低迷，但是由于3月份房地产销售旺盛，楼市在3月份成功实现逆转，复苏企稳。

1、 一二线城市的房地产市场早已见底，无论房价还是成交量，已经跌无可跌！

下面的图表为主要城市房价走势图：

新房

二手房

来源：东方财富红线为上海，绿线为北京

新房

二手房

来源：东方财富附注：红线为深圳，绿线为杭州

新房

二手房

来源：东方财富附注：红线为南京，绿线为广州

2、 “一城一策”框架下，部分城市在政策和资金方面有所放松，从而刺激一部分刚需和改善性需求的释放。

来自中原地产的统计显示，截至4月12日，2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个，尤其是西安、杭州、南京的政策力度最大，开启“抢人大战”。该政策通过放松户口落户的方式来弱化了“限购”政策的负面影响，刺激了购房需求的释放。

部分城市有条件的放松了限价政策，如广州、佛山、阜阳等；

同时2018年10月开始持续至今的首套房、二套房贷款利率回落、放松住房公积金提取、个别城市取消限售（菏泽）、调降交易税费（深圳：二手房的增值税附加税减半，南京：二手房交易部分税费也减半）等措施，同样为需求的释放提供了必要条件。

个人认为：2019年房地产市场会保持整体平稳发展态势。

房价：大概率会上涨，但不会快速上涨，上涨的幅度大约和2019年名义GDP增速（实际GDP增速+CPI）差不多。

我们可以从影响房地产市场三大主要因素：人口、政策、货币，来进行分析。

这里只谈2019年的房地产市场，所以“人口”这个长期影响因素暂且不谈，只从政策和货币的角度进行分析。

全国销售面积：大概率与2018年持平。

全国销售额：相比2018年，大概率上涨，幅度在0-10%之间，当然不排除较小概率的同比下跌或上涨超过10%。

如何分析？我们可以从影响房地产市场的四大主要因素：经济增长、人口、政策、货币，来进行分析。

这里只谈2019年的房地产市场，所以“人口”这个长期影响因素暂且不谈，只从经济增长、政策、货币的角度进行分析。

我们知道，房地产市场的发展很大程度上要依赖经济和居民收入持续稳定增长。如果经济增长和居民收入增速出现滑坡，那么房地产市场必然会受到较大的冲击。

4 月 17 日国家统计局公布一季度经济数据，取得”开门红”！

GDP：同比增长 6.4%，与去年 Q4 持平；

消费：社会消费品零售总额：97790亿元，同比名义增长8.3％，其中3 月份，社会消费品零售总额同比增长 8.7%，前值（1-2 月累计）8.2%；

工业增加值：同比实际增长 8.5%，前值（1-2 月累计）5.3%；

投资：固定资产投资累计同比增长 6.3%，前值 6.1%；

进出口：一季度我国外贸进出口总值7.01万亿元人民币，比去年同期增长3.7％。其中，出口3.77万亿元，增长6.7％；进口3.24万亿元，增长0.3％；贸易顺差5296.7亿元，扩大75.2％。

由上面的数据可得：一季度整个国民经济保持平稳运行，同时叠加4月和5月开始的降税和减费以及全年个人所得税下降带来的居民收入的增加，大概率2019年全年的宏观经济会保持平稳，GDP增长预计会在6.0%和6.5%之间。

GDP和居民收入的持续增长，以及城市化率还有较大的提升空间（2018年城市化率59.58%，发达国家的城市化率普遍在70%以上），将为房地产市场的持续稳定发展打下坚实的基础！

但是，在“新常态”下，现在的经济增速已经不高，不可能恢复到过去的高增速，所以无法支撑当前房地产市场的快速反弹！

人们常说A股是个政策市，对于中国楼市来说，更是一个政策市，政策的一收一放影响巨大。2019年至今，对于房地产市场的政策既有刺激政策也有调控政策，即“有保有压”。

刺激政策：

（1）从2018年10月就已经开始的首套房、二套房贷款利率回落、放松住房公积金提取、个别城市取消限售（菏泽）、调降交易税费等措施；

（2）各地层出不穷的人才引进与落户政策。来自中原地产的统计显示，截至4月12日，2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过50个，尤其是西安、杭州、南京的政策力度最大。该政策弱化了“限购”政策的负面影响，有效刺激了购房需求的释放；

（3）2019年4月8日，国家发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中明确提出，积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户，继续加大户籍制度改革力度，这是从国家层面大幅放宽落户限制，刺激力度更大。

但是，上述刺激政的力度不够大，更多的是稳住房价，避免快速下滑，还比不上”“限购”“限贷”“限售”“限价”政策的力度。

抑制政策：

（1）2019年3月13日，在两会上，住建部部长王蒙徽表示，坚持”房住不炒”定位不变，坚持因城施策、分类指导，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

（2）2019年04月12日，合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知。通知要求，房地产开发企业不得”捂盘惜售”，不得在备案价之外随意调价销售商品房，严厉打击“哄抬房价”、“价外加价”、“捂盘惜售”、“虚假宣传”和“强制搭售”等违法违规行为

（3）同样在04月12日，中央国家机关住房资金管理中心出台新政，明确对二套房贷款由“认房不认贷”调整为“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款60万元。贷款期限不得超过25年。北京的楼市小阳春或将降温。

所以，2019年大概率还会继续坚持“房住不炒”这个大的政策基调，“有保有压”，所以房价快速上涨的政策条件基本不存在。

04月12日，央行公布03月金融数据：1-3月新增社融8.18万亿元，比2018年同期多增2.34万亿元，大超预期；1-3月合计新增信贷5.81万亿元，比去年同期多增9465亿元。

M2同比增速8.6%，比2月环比上升0.6个百分点，社融和M2企稳回升，实体经济融资环境改善。

随后，中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度例会表示，稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，同时保持流动性合理充裕，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。

所以，大概率2019年的货币政策会保持稳健，宽松的可能性较低。

一季度的“小阳春“打破了对房地产市场的的过度悲观预期，但也不要认为房地产市场就会大幅反弹！

文  追风@时金研究所