2019年07月03日 23:35:07

如果你对房地产印象还停留在大起大落的周期股阶段，那未来几年回头你很可能犯了一个不小的错误。其实无论国家如何调控，未来房地产都大概率会产生一批效率提升和市占率提升的白马股。

1.经营效率和管理效率带动ROE提升到25%左右

房地产行业过去20年都是靠价格上涨带来利润增长，但是过去3年，我们发现房地产行业出现了一些效率比较高的公司，他们ROE的提高并不是靠房价上涨带动的，而是靠其经营效率和管理效率。【引用某大佬】

为此，我特意统计了数据，发现A股出现了一些ROE在20%以上的房地产公司，剔除收入规模太小的，今天刷屏的新城控股roe达到41.9%，华夏幸福35.2%，世荣兆业32%，还有中交地产、荣盛发展、万科、中华企业、招商蛇口、陆家嘴、广宇发展、华联控股、金科股份基本都能达到20%以上。抛开今日之事不说，新城控股这几年发展确实很好，只怪老板瞎作死。

最重要的是，对比过去三年数据，这些企业ROE清一色都是大幅提升的，经营效率和管理效率提升得到验证。2.龙头集中度快速提升

另一个核心问题是集中度提升，房地产行业这几年龙头集中度提升趋势非常显著，top10房企市占率2012年为12%，2013-2018年分别为14.2%、16.3%、17.1%、16.9%、25%、26.9%，仅仅过去三年前十的集中度就提升了10个百分点。未来几年集中度还会继续快速提升，业绩也具备持续成长性，那么估值不高的时候（比如十倍八倍pe）是具备投资价值的。

为了从微观层面看这个问题，继续统计数据说话，我们把所有A股房地产企业营业收入加总作为分母项，然后以各家企业营业收入除以该分母得到相对市占率，统计数据如下，前三名的绿地控股、万科A、保利地产2015-2018年市占率没有上升，略有下降0.06-1.52个百分点，后面的招商蛇口、华夏幸福、阳光城、荣盛发展、新城控股、金科股份、中南建设、广宇发展(重组)等这三年市占率明显提升，也即龙头公司市占率确实是明显在上升，而我们通过市占率的判断能够清晰分辨哪些公司发展的更好。【缺点是我没有纳入港股数据，既然已经跑了一遍不想再修改，港股提升最快的几个融创、旭辉大家也都知道】

3.最看好的标的：金科股份

通过上面两个方面判断求交集，相信大家已经能够知道哪些公司最值得投资，本人第一阶段筛选出来的是金科股份、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、荣盛发展、新城控股、广宇发展（鲁能），后来和业内的朋友聊天交流之后得到一些看法：华夏幸福模式失败，荣盛发展太野，阳光城体系不行，维权投诉太厉害，鲁能的广宇发展近几年太低调，她最看好金科股份，加上今天新闻也帮我排除了一个新城控股。

那么剩下两个最理想标的，金科股份、招商蛇口，ok，要是以后看到还有不错的再解释。【新城控股等这事过了再判断，一时半刻不好说】

观点仅供参考，股市有风险，请独立思考、独立判断。