2019年07月18日 12:00:00

2019年7月8日，有关部门发布了重磅政策《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》。

洋洋洒洒几千字的文件，大部分都是关于教育的重要性，学生减负之类的。在此，我就不多分析了。

其实，这份文件最受到关注的是第17条————民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生，对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。

请大家注意用红圈和黄线标注的这几句话，字不多却干货满满。如何真的开始执行起来，将会对当前的学区房市场造成极大的影响，这与你我的生活息息相关，将会影响孩子的一生。下面我们就重点去研究下学区房究竟是怎么一回事，如何能够最大程度的保证自己的利益。

学区房——时代的产物

首先先解释下学区房的概念，简单的说就是小初中公立学校附近的小区，持有户口可以直升该校的房产。

（一）学区房·源起

其实重点中小学其实很早就有。在1953年时就决定在全国兴建194所重点中学，占全国中学总数的4.4%，重点学校的师资需求和物质需求能得到很好保障。

不过，在1960年代中后期开始的十年，重点学校被取消。

随后，中国进入经济建设时代，教育工作也重回正轨。当时决策层提出要集中人力、物力、财力先办好一批重点学校。1978年1月，经过上级批准，教育主管部门下发《关于办好一批重点中小学的试行方案》，明确提出：

大中城市可在市和区两级举办重点学校。市办好一批重点中学，区、县可办好二三所重点中学，五六所重点小学。甚至，当时还确定了20所全国重点中学、重点小学。

到1979年底，全国重点中学达到5200多所，在校学生520万人；重点小学7000多所，学生510多万人。

对重点学校，在经费、师资、生源上给予倾斜。比如，杭州重点学校学生人均经费普遍比非重点学校高出15%~20%，也更容易得到专项经费支持；重庆实行重点中学招生“优先择优录取”。

总之，这些重点学校很快形成了优势，成为名校。

(二)学区房·爆发

到了1980年代，办重点学校的思路没有变。其实这并不难理解，在经过十年的停滞之后，怎么去办基础教育都成为一个问题。所以，需要兴办一批学校来探索经验，带头示范。

同时，那个年代产生了严重的人才断层。多出人才、快出人才、出好人才，也是当务之急。

但重点学校优势越来越明显，吸引力越来越大，择校热、批条子等问题也不断出现。

到1986年，《义务教育法》明确规定：就近入学。这可以看作是政策重心向教育公平、均衡的重大转变。

但学区房也因此在无意、无形中获得了产生的条件，因为学校资源和居住地（临近学校的房子）挂上了钩。

但学区房价要疯涨，还需要一股东风，由于重点学校大部分处于老城区，包括上海今天学区房内环和中环占比都还在70%左右。这些老城区的房子基本是各种公房。等到1998年房改之后，这些公房终于可以进入市场流通。

只有流动起来，价格才可能涨起来。所以，今天我们回过头来看，学区房这个概念2004年左右才开始大规模出现在大众媒体。

从此，教育资源和房地产资本结合了起来。

那些已经有几十年房龄的老破小房子，因为学区加持成为楼市里最妖媚的存在，对有真正需求的家长，炒房客甚至房地产中介都有着致命的吸引力。

也就是近十多年，学区房迅速成为中国家长最焦虑的事情之一。有调查显示，就连一向乐天的天津人，有25%的家长也觉得学区房很有必要。

由于时代的原因，造就了一大批优质的小初学校。俗话说：再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育。做家长的人同此心，都想给自己孩子最好的，那么学区房的涨价也在所难免。

九头牛也拉不回来的学区房价

现在的学区房，真是一个妖怪般的存在。12平米，30万/平米，总价360万，全款。

这是最近北京成交的一套房子，既没有上下水，更没有厨房、卫生间，基本上不能住人，据说其实原本只是一个储物间。

之所以能天价成交，只是因为这个“房子”位于基础教育资源最丰富的西城区，简单地来说就是学区房。

而厦门也不甘落后，最近一套学区房在朋友圈被刷屏，面积极小，单价极高，分分钟打破厦门房价的“吉尼斯纪录”。

成交价格更是让吃瓜群众惊掉下巴。房源位于厦门市教育局实验小学旁，面积10.44㎡，以261万总价成交，单价直飙25万/㎡！打破了厦门住宅成交单价记录。

数据显示，北京教育资源最拔尖的西城区均价超过12万每平，总价中位数突破700万。

在上海也一样，学区房价走势不仅更坚挺，而且涨得更快，和普通住房的房价差距也越来越大。

而关于学区房究竟值不值得投资这个话题也再次引人热议，但是，大家别急，要知道文件可是出台了啊，不管你是炒房的还是自己家使用，要紧跟政策大势，否则可达不到自己想要的结果。

《意见》到底说了啥

让我们把话题回到2019年7月8日，有关部门发布的重磅政策《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》（以下简称《意见》），《意见》第17条写道：民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生，对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。

这一次的改革，明确提出了两点：1、民办学校不通过笔试、面试的形式进行筛选生源；2、不管是公办还是民办，报名人数超过招生计划的，都要实行统一的摇号。

为什么这一次的改革受到的关注这么多，因为这是首次在中央层面提出民办公办统一摇号的要求，并不是以前只是在某地的教委层级，在这个层级的精神下，各地区的细则即使有，也是大概率会保持高度一致的。

这样其实就是从源头上解决了最根本的择校问题，以前对于“好学校”而言，其实就是严格把控住了生源好，而现在的方向是希望平均化的，要去除“好学校”和“差学校”在第一步选择生源上的不同，好的民办和公办，都需要统一的摇号。

这一次改革，有几点影响值得特别关注下。

（一）好学校和差学校的差异化可能会慢慢变小

以前的筛选是带有明显指向性，而现在的统一摇号，可能差别就不会太大了，好的学校里面有“差的生源”，差的学校里面也有好生源，学校之间的差异鸿沟可能会慢慢的缩小。

（二）中考的竞争将变得更加激烈

由于此次规定影响的是义务教育，也就是对于幼升小，小升初而言，是规定了直接摇号，但是中考和高考的压力依然是存在的，并且由于下文所讲到的指标问题，中考压力会显著增加。

（三）学区房可能将变得越来越值钱

当前政策的改变其实主要针对的是报名生源大于计划生源，大家仔细想一下，这对于好的公办学校的定位，是不是很可能会发生一点改变，因为原来最厉害的几个初中可能是民办的，但如果是要统一摇号的话，意味着公办学校可能存在更多的利好。

其实最根本的原因是里面还是存在很多不确定性的，比如公办的划片范围是不是会有变化，因为划片从理论上看是需要参考地缘的，所以很可能会再参考户口、学区等，对于原先的学区房而言，影响不大，因此很可能会有比较好的激励作用。

并且随着教育的改革深入，重点高中把七成以上的指标，分发给各初中将成大势所趋。更好的初中将有更多的指标，孩子上重点高中的概率也就越大，对比中考录取将成一条更艰难的道路。

苏州市一共5000左右的名额，共分配3519个

从这一点来看，学区房的涨价在所难免。由于优质民办学校的报考压力过大，为了让孩子享受更良好的教育，降低最大的风险，绝大多数的父母不会去搏那不确定的选择，而是去教育质量良好，就算相比较来说稍微略次些的公立初中。这样学区房的价格毫无疑问，将继续上升。看到这里，是不是心动了，别急，学区房的问题也是存在的。

多校划片能解决教育资源不均的问题吗？

多校划片是指一个小区对应多个学校。根据《通知》要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。

在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。

简单的说就是，别看你买的是学区房，但是你的小区对的是众多学校的摇签，说不准就分到哪里了。

“多校划片政策初衷是为学区房降温。”据中国教育科学研究院研究员储朝晖观察，从之前的实践看，有些地区的学区房价格的确有所回落，政策收到了一定效果，但局部地区，特别是学区内全都是优质校的房源，其价格依然坚挺。

北京链家高级置业顾问余少峰表示，根据以往经验，在类似政策出台之初，市场的确会进入短期观望状态，但学区房对一些家长来说是“刚需”，优质教育资源集中的学区房价格将会保持高位。家长今后可能会更加青睐一些优质教育资源集中的学区房，但对于学区里只有一两所优质学校的学区房有可能降温。

此前，多地教育部门曾表示，学区房划片要动态调整，甚至有传言学区片区每年调整，使买学区房的家长举棋不定。

这次《通知》明确提出，片区确定后应在一段时期内保持相对稳定。即使调整，也要提前广泛告知，设立必要过渡时限，给社会留出合理的预期时间。对此，也有人担心，这是给买学区房的家长吃了定心丸，有可能助推学区房价格再度走高。

《通知》还特别提出，对于新建学校或新建居民小区的划片，以及需要对现行片区进行调整或准备实行多校划片的，区(县)级教育行政部门要按照现代治理理念，完善各利益相关方参与的划片和片区调整工作机制，强化划片工作程序和内容的公开、公平、公正，提升划片结果的公信力。

学生家长特别需要注意，就近入学并不意味着直线距离最近入学。还是要根据小区划片的，家长一定要擦亮眼睛。

同时，为了保证招收的每一个特长生都经得起检验，《通知》还要求区(县)级教育行政部门在充分听取各方意见的基础上制定特长生招生具体办法，并及时向社会公开。各地要梳理针对特定人群的优惠招生政策，取消不必要的特殊政策。确有必要的，应在学生所在片区内统筹予以保障，原则上不得跨片区择校。

不同于一区一校形成的垄断，多校划片意味着，有学区附近的房源的学生未必能分配到心仪的学校，总体讲，置于其间的人都多了一种选择，可以形成某种良性的竞争。更多的选择机会也表明更具有公平的可能，让一些非核心区家庭的孩子，也能有读上名校的机会。

不过，这种理想化的设计却会面临残酷的现实，而要真正落到实处并最终体现公平性并不容易。因为解决教育资源均衡化并实现公平性，划片分区只是其中一个因素。

目前多校划片政策已经在全国各地开始实行，具有标杆意义的莫不过于北京海淀区。

但是这里我们需要注意的是，北京海淀区是重点高中汇聚之所，也就是说，虽然不确定到底会上哪一所学校，但是教育水平其实是相差不多的，对于家长而言，也是可以接受的。但是如果这项政策推向全国的话，也许会面临更多的变数，比如一所好学校与多所次等学校在同一批，这样会对学区房的价格造成极大的冲击。

其实多校划片成效几何，仍有待检验。从教育的本义来说，如果多校划片之后，公众的负担没有下降反倒上升，则意味着政策本身的失效。真正的解决之道，恐怕还得解决时下失调的资源格局，通过政策的调配和引导，真正在均衡教育资源上下功夫，当校际之间、区域之间、城乡之间不再差异明显，那么学区房才会失去其附加的教育资源功能，也才不会变得稀缺而昂贵。

结语：其实国家出台的各项政策，最终的目的在于促进教育公平化，也就是说让每一个孩子都可以接受同样的机会，最大的保护社会公平。作为家长，对此也是非常赞同的，但是每一个家长都想让孩子接受更好的教育，这也无可厚非。现在在不同的地方，采取了不同的政策，家长们也要根据当地情况进行选择，以免赔了夫人又折兵。当然了可以肯定的是，热门学区房的价格并不会出现大幅度下降。

你会为自己的孩子去抢占学区房吗？

文 梦想@时金研究所