2019年08月28日 08:47:00

斑马消费 杨柘

一直寻求稳健的禹洲地产，正在走出去年业绩不达预期的阴霾。

刚披露的2019年中报显示，公司上半年完成合约销售额284.74亿元，同比增长32.74%。

公司若要在2020年冲击千亿，年销售增速不得低于49.25%。

今年以来，公司加快拿地和扩张速度，截至6月末，公司负债总额超过1200亿元，资产负债率升至84%的历史最高水平。

千亿规模诉求

今年上半年，禹洲地产（01628.HK）各项业绩指标均呈增长态势。

8月26日披露的2019年中报显示，公司实现销售金额284.74亿元，同比增长32.74%，完成年度目标670亿元的42.50%；实现营业收入116.37亿元，同比增长25.91%；归母净利润16.39亿元，同比增长23.23%。

斑马消费梳理发现，公司重仓的长三角区域是公司销售金额贡献的主力，期内，上海、南京、苏州等11个长三角城市，合计贡献合约销售额196.60亿元，占总合约销售额的69.04%。

今年上半年，公司长三角区域实现合约销售额同比增长84.15%，传统区域市场海西经济区合约销售额同比下降14.13%。

另外，大湾区实现合约销售额1.3亿元，同比增长110%；华中区域合约销售额23.83亿元，与上年同期持平。

公司在拿地方面一改往日谨慎与保守，今年上半年，通过招拍挂和收并购方式共获得14幅土地，耗资141.30亿元，已超过2018年全年拿地总额（80.5亿元）。

其中两幅土地属于高溢价：合肥包河区S1901地块、成都锦江三圣乡华新村地块分别溢价121%和134%。

公司新增土地储备平均楼面价为1.11万元/平方米，同比增长109%。

在今年3月举行的2018年业绩发布会上，董事局主席林龙安曾表示，2019年公司拿地预算约400亿元。

截至2019年6月末，公司土地储备总可供销售建筑面积1918万平方米，同比增长11.19%。其中，长三角区域土地储备773.04万平方米，海西经济区土地储备363.95万平方米，分别占比40.30%和18.98%。

克尔瑞披露中国房地产新增货值榜TOP100显示，今年1至7月，禹洲集团新增土地货值475.2亿元，排名第38位。

负债总额突破1200亿

今年初，公司对外表示全年推盘货值为1103亿元，其中，长三角区域和海西经济区的可售货值分别占比总可售货值的50%和20%。

千亿货值需要去化，意味着需要提高周转来缩短库存去化周期，及时获得现金流回笼，保证稳定的现金流。

最近几年，随着规模的扩大，公司的负债和负债率水平皆逐年攀升。负债总额从2016年的571.88亿元升至2018年的936.33亿元。2019年6月末升至1203.88亿元，半年增加近268亿元。公司的资产负债率近3年来一直在80%左右，2019年6月末，资产负债率升至84.07%。

今年上半年，公司借款总额555.16亿元，同比增长51.90%。期内，公司已启动多笔融资，先后发行3笔合计15亿美元优先票据、2笔境内物业管理ABS合计7.12亿元，2笔境内公司债券合计35亿元。

上半年，公司加权平均融资成本为7.47%，同比增加0.95个百分点。中报显示融资成本为0.90亿元，同比下降67.93%。但在利息资本化前，公司银行贷款、其他贷款以及公司债券及优先票据利息支出16.39亿元，同比增长39.49%。

这不碍于公司继续前行，在2019年上半年业绩发布会上，林龙安表示，下半年会加大推货力度，明年冲刺千亿目标。

禹洲地产一直以高毛利率著称，最近几年来，公司毛利率从2014年的36.3%一路降至2018年的30.72%，2019年6月末降至26.99%，为历史新低。