2019年09月19日 16:27:29

近年来，日本房产置业需求日益旺盛，尤其是各大国际会议和国际赛事即将举行，使得东京、大阪的房产发展前景牢牢抓住了置业者们的目光。根据日本土地局公示的地价数据，日本地价连续5年上涨。

▲日本土地局最新公示低价走势

而日本的“观光立国”政策，放宽了入境签证后，大量境外游客的到访，更使得日本主要旅游城市的客房紧缺，日本民宿，不仅是日本居住和建筑文化特色的展现，还作为日本旅游业客房缺口的一个重要补充，深受游客和置业者们的欢迎。

▲数据来源：日本旅游局

另外，日本拥有一套十分完整的房产出售和出租体系，让日本房产市场不仅规范，而且能确保置业者获得良好的租金收入。

种种利好条件下，日本房产逐渐成了置业者心目中的“香饽饽”。但既然是置业房产，就不可避免的会产生一定的税费，尤其是在日本，这么一个体系健全的发达国家当中。

那么，在日本置办房产和持有房产过程中，都会产生哪些税费，扣除掉这些税费之后，自己的收入所得还有多少？今天小路就来跟大家一起算算这笔账。

置办日本房产需要缴纳哪些税费？

置办日本房产一般需要缴纳以下几种税费：

1.印花税

2.登记许可税

3.房产取得税

4.其他费用：中介费、保险金、变更登记费

印花税

签订购房合同时，合同上贴核准印花及盖核定印章所产生的税金。根据合同中所记载内容来决定印花税的金额。买卖双方各自承担相应的金额。

固定税额：

登记许可税

登记许可税，通常评估额比房价要低很多，特别是二手房还会扣除一部分，一般在购买价格的1%以下。税额计算公式：评估价*2%

值得注意的是：如果该房产是本人使用，则房产取得税和登记税可减轻

房产取得税

置办房产时一次性缴纳，在交易完成后由税务部门核定税额后征收。50㎡-200㎡，建筑年限20年以内且自住的房子，享受1200万日元的免征额。税额计算公式：住宅土地评估价*1/2*4%+建筑物评估价*4%

其他费用

保险金：火灾险、地震险（保险金额根据建筑物而定，住宅火灾保险可以任意加入，但地震保险的条件则必须同时加入火灾保险）

中介费：房产置办总价的3%+6万日元（加税，支付给房产中介公司）

变更登记费用：一般是10-20万日元（支付给司法书士，有抵押费用会贵些）

总结下来，置办日本房产时所需要支付的税费如下：

持有日本房产需要缴纳哪些税费？

持有日本房产需要缴纳的税费：

1.固都税（固定资产税+都市计划税）

2.所得税：个人所得税/法人税

3.其他费用：委托管理费、物业费、修缮基金

固都税=固定资产税+都市计划税

根据每年评估的交税基数，以及房龄、土地价值、房屋结构、抗震、环保等各种参数衡量得出。一般为房价的10%-80%。但是，由于各种税务补贴政策和二手房的评估价较低的原因，实际操作中税值都在房价的0.1%-0.2%之间。

税额计算公示：

固定资产税=土地评估价格X1.4%+房产评估价格X1.4%

都市计划税=土地评估价格X最高0.3%+房产评估价格X0.3%

此2项费用分别是将每年4月、7月、12月和次年2月作为一个年度的四期。纳税义务人必须按照纳税通知书指定日期，一次或分四期缴税给当局政府。

个人所得税：

非居住者和外国法人公司，若没有日本居住权或日本所得税法中的“常设机构”的话，通常是不需要支付日本的所得税。

尽管如此，非居住者在某些条件下而“在日本有收入“的话，也会被征收所得税。例如出售或出租名下的日本不动产。

房屋出租个人所得税说明

年租金：

0.1--195万日元之间 ☞  5%的所得税

195--330万日元之间 ☞ 10%所得税

330--695万日元之间 ☞  20%所得税

其他费用

委托管理费：

委托房产租赁管理公司来出租房子、代收房租以及与房客的沟通等，代缴税费等。

物业费及修缮基金：

物业管理公司收取的管理费，作为对例如电梯、楼梯、公共区域的维护以及今后整栋公寓翻新的公共基金，额度因地区和公司而异。只有公寓才会产生的费用，一户建无需缴纳。

日本房产收支是否符合你的预期？

介绍完置办和持有所需要的支出后，我们一起来算一下，扣除掉这些需要支出的费用，每月的租金收入是否还符合你的预期？

以下我们且以东京和大阪各一套公寓为例计算一下：

东京-新宿站房产

总价：3000万日元（约196万人民币）

房龄：15年

面积：40㎡

▲该数据仅作为计算参考，具体需根据实际房产评估价格计算得出

大阪中央区房产

总价：763万日元（约50万人民币）

房龄：13年

面积：34㎡

▲该数据仅作为计算参考，具体需根据实际房产评估价格计算得出

有了数据的支撑，其实就可以很直观的看出置业的方向来。不可否认，大阪目前的地价还处于上升阶段，且发展前景良好。然而东京作为日本的首都也不是浪得虚名，市场长期稳定。

▲东京、大阪地价比对，数据：日本土地局公示

至于日本的房产税费，其实并不神秘，大约只是因为不了解，所以感觉到有点担忧，如此细细算来，其实整体的租金收入就可以一目了然了。

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