2019年09月20日 11:17:06

在国内置业，不少年轻人都会考虑先购置一套小户型房产，等成家或者有小孩以后，再二次置业换一套大面积的户型，因此，国内的新房市场看似体量大，但实际上需求量还是源源不断，曾经一套房产置业者被称为“刚需”，如今二套房产置业者也已然加入到了“刚需”的行列。

但这种现象，在国外房产中似乎并不存在，不少成熟的发达国家的房产，大部分都是以二手房市场为主，加上海外房产可以拥有永久产权，一套房子住好几代人不换地也是常有的事。

▲各国二手房存量对比

说到这里大概会有人禁不住问，那些“高房龄”的房子住得还安全吗?毕竟，在年月的冲刷下，再好的房子也会有出现破损的一天，这就涉及到房子的修缮和管理问题了。

去日本考察过房产的海外置业者大概会有这么一个印象，

就是日本的房子看起来不旧，但实际房龄都不小，在市场上流通的二手房，平均年龄少说也在10年以上，但从流通量和出租率上看，即使这样的房产，在市场上还是颇受欢迎的。

究竟这些“高房龄”的房产是如何保持“年轻态”的？今天就带大家一起来找找“真相”。

日本10年以上房龄的房子长啥样？

日本的二手房流通和租赁市场可谓相当活跃，从日本房产出租网站上，就能对房子的年龄一目了然。

那么，10年的房龄的房子到底长啥样？小路随机从日本房产网上找了一套正在市场上流通的1994年的公寓楼。

▲资料来源：日本房产租赁网

从这套房产身上，虽然能轻易的看出岁月的痕迹，但房产外观依旧十分整洁干净，并没有过多破损的痕迹。

而

大阪本町CBD的公寓楼，已经是80年代的建筑，但不论从楼体外观还是室内环境，都依然保持得非常好，并且目前还是满租的状态。

▲大阪本町CBD公寓楼外观

▲大阪本町CBD入户大堂

▲大阪本町CBD楼道走廊

再来看看国内10年房龄的房产 

很明显，墙体外观早已斑驳不堪，不仅“暴露了年龄”，还让人从中看不到生气和活力。

为什么日本的房产都能保持得这么好？

为此小路也咨询过日本当地的同事。他们总结出来的原因大致有以下几点：

1、日本房产在建筑时，就是按照“百年使用”的年限标准来进行建造的，因为是永久产权，拆除重建的难度远远大于国内，因此往往一栋楼盖起来就不会再轻易拆除重建；

2、日本的建筑行业的专业度非常高，其精细化程度和流程化，使得日本房产在建造时质量更精良，而且，日本属于地震多发国家，人们在应对自然灾害时，对建筑物的牢固程度要求相当高；

3、日本的公寓，所收取的修缮金，会用于房产的定期维修，但凡到了一定年限后，房产会有一轮较大的检修和翻新，使房子重新加固，保持年轻；

4、日本的公寓管理有一定的规范性，公共区域或者逃生通道等地方是不允许堆放杂物的，住户也十分自觉，当然，高额的管理费也使得住户更爱护自己居住的房子。

我们买的房产经过若干年的风吹雨打和日光照射后，外墙难免会出现老化；经过若干年的使用后，下水管道难免会出现堵塞。无论在什么地方的房产，都大抵如此。

▲这栋2003年的公寓楼，看起来跟刚落成没什么两样。资料来源：日本房产租赁网

但绝大部分日本已经20-30年的老房子却不会，原因就在这里：

所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护，不是等到真出现了问题后，再着急去补救。

再简单的日本公共建筑物也有管理公司来统一维护。日本的建物管理公司是受管理组合的委托，来管理公寓的公共部分和整体运营。

日本房产的价值究竟从何体现？

我们说的房产价值，一般考虑得比较多的方面大抵是地段是否足够好，交通是否足够方便，配套是否足够完善，还有就是房子是否足够新……等等。

但很少有人会去考察房子是否足够牢固，尤其是二手房。

这在新房市场当中或许并不大需要考虑的问题，但当房子经历过日晒雨淋之后，房产的质量也就成了房产价值很重要的一个参考条件。

一如日本这样的二手房市场，流通是一方面，出租也是另外一个很重要的方面，由于无法频繁的拆除重建，一些“高房龄”的小区在租户的选择当中，往往获得青睐的程度会打折扣。若是附近有新项目在建，老房子的竞争力就更弱了。

那么，同一地点的老公寓，如何能做到新房的出租率？细节全在房子本身过硬的质量上，只有楼房保持得更好，保值程度才能更高。

当然，年龄越高的房产，房主需要付出的修缮和管理费也会相对越高。而所有这一切，都是为了确保房产在市场当中获得良好的流通。

举个例子

那么，是否老房龄的房子就不存在流通价值了？并不是，有这么一个案例：

Q君在大阪生活了10年，刚到日本时就置办了一套房龄近40年的公寓，并且一直住着，直到他将公寓转售，房子的年龄已经近50年了，问他当初为什么选择这么老的公寓，回答也很简单，就是因为地段好，而且价格相对便宜。

Q君的公寓距离大阪中央线某站约步行3分钟的距离，而且周边有商业街、还有配套十分完善，公寓大约40㎡，当时购买的价格约800万日元（52万人民币左右）。

Q君尝试将公寓进行统一评估的几天后，有2家不动产公司反馈“已有意向客户”，而且5家中介当中有3家表示有客户愿意出高于购入价的价格接收该套公寓。

不用问Q君的公寓并没有赢在房子的年龄上，而是房子本身的维护和质量，还有之前提到的地段、配套等种种因素的结合，才使得房子得到了市场的认可。

▲大阪天王寺附近二手公寓价格走势

当然，这里并不是说老房子才更好，在日本房产逐渐复苏的当下，近年来日本新房建筑量也在不断提升，尤其是如大阪、福冈这种处于发展中的城市。

对于新房而言，售价自然要比老房产高出不少，但既然老房子都可以保持“十几年如一日”的常新状态，若仍处于新房状态的公寓，其保值程度就更毋庸置疑了。