多地楼市政策开启“双向调节”

时间:2019年11月08日 08:10:00 浏览:

[摘要] 近期这一系列的调控实质上并没有大范围宽松,而是针对特定群体、局部区域进行的定向放宽。

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2019年11月08日 08:10:00

来源:中房研协测评研究中心

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热点回放

10月中旬以来,南京、天津、三亚、长沙等多地相继传出放宽购房政策的消息,且几乎都是以“人才新政”的形式降低购房门槛。尽管随后三亚、长沙、燕郊、南京六合等地官方先后否认放松限购,强调是人才引进方面的政策,但关于楼市调控放松的话题还是引起了市场的关注和热议,市场对宽松预期有所升温。

一方面,人才政策与购房挂钩,是否为了突破限购界限,曲线松绑调控政策?其目的究竟是为了“抢人”还是“卖房”?放宽落户限制,降低人才购房门槛或直接赋予特定人群购房资格对楼市影响几何?另一方面,部分城市却收紧了相关购房政策,“因城施策”表现为更加灵活的“双向调节”。本期热点聚焦将对此深入分析。

表1:8月份以来放宽人才落户及购房限制的城市相关政策

时间

城市

政策

8月6日

上海临港新片区

对符合一定条件的非本市户籍人才,购房资格由居民家庭调整为个人。人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。

内容来源:中房研协测评研究中心整理

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各方观点

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为,放宽落户条件加速了城市人口的流动,推动城镇化发展,让更多人可以享受到优越的医疗和教育资源。对于楼市而言,在短期内会给城市带来较大的刚需购房需求,助力楼市有所回升。但未来人口留用的根本在于城市核心产业的发展,只有城市可以源源不断地提供合适的岗位才能防止人口的流失,“产业留人”才是未来的主基调。

克而瑞研究中心发布研报认为,多地推出人才新政,主要是基于以下两点原因:一是符合地方政府整体优化人口结构,提升人口素质的要求,未来城市间的竞争主要仍是人才的竞争;二是人才新政为“曲线救国”的策略之一,不仅符合中央“房住不炒”“因城施政”的定调,而且有助于刺激短期市场需求,达到促进成交,谨防库存风险的目的。

戴德梁行高级董事、大中华区主管蒋尚礼认为,幅度有限的限购“松绑”将不能大幅度改善市场下行现状,全国房地产市场将进入多维度的深度调整期。目前来看,限购、限贷等对市场渗透仍深远,房地产市场交投短期内料将难以出现明显盘活迹象。

同策研究院发布研报认为,目前核心城市外围市场热度不高,库存存在累积风险,适度放宽人才购房门槛,是目前主要城市的应对市场转冷的普遍做法。由于六合、滨海等市场并不是热点区域,成交面积占比也较低,所以新政策的出台短期市场成交会有一定的促进作用,但长期影响还有待观察。

保利投顾研究院发布研报认为,多城市政策调整主要目标是“区域发展、人才引入“,客观上对楼市造成影响,但影响区域及幅度可控,符合中央“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调,后续或将有更多城市迎来局部政策利好。尤其是前期政策力度较大城市,如京津冀、长三角、粤港澳三大城市群中的三四线城市,地方政府层面局部调整楼市政策的可能性加大。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想认为,虽然房地产调控现在实行“一城一策”,允许地方根据实际情况微调政策,但也要符合中央的大方向,一旦与中央总体目标不符,被叫停的可能性依然很大。

全联房地产商会创会会长聂梅生认为,因城施策让不少地方开始寻找楼市的缺口,今年到现在已经有不少城市通过不同的路径试探性地打开了楼市调控的缺口。长期高压的调控政策并不是所有城市都跟进的楼市稳定方式。对于一些地产依赖性较强的城市来说,尽快放开地产发展还是对自身有好处的,对于调控势在必行的城市来说通过其他方面打开楼市缺口就成为了现在这部分城市正在试探的目标。

海口市房协秘书长王路认为,户籍改革制度是国家部署,海南落实。海南自贸区发展是全省一盘棋,户籍放开是体现打破行政区规划的重要措施,实现省内人口和外来务工人员的自由流动,符合一盘棋的安排。当下出台的每一轮政策,建议都站在自贸区的视角观察,不必太代入房地产行业。当然,房地产行业作为海南不可或缺的支柱产业,同时又被过度打压的龙头产业,每一个开放、宽松型的政策,都有利于信心提振,市场恢复。

中国指数研究院常务副院长黄瑜认为,几个城市出台的政策从严格意义上讲并非真正的限购松绑政策,而与当地引进人才战略有关。但不可置否的是,这些政策肯定会对楼市产生不同程度的影响。预计未来在坚持“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下,如果局部出现过热,政策也会跟进微调。

中国社科院财经战略研究院数据项目组组长邹琳华认为,未来房地产政策要从各地市场实际出发,增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下,可对已有的需求管控政策作适度调整,避免误伤刚性需求及合理购房需求,适度支持改善性住房需求。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,将来各个试点城市的“一城一策”,肯定需要对目前实施中的政策进行调整优化,要打破“一城一策”就是放松调控的思维定式,在保持政策连续性稳定性的基础上,给政策调整留出必要空间,另外,政策出台前要充分沟通,出台后要及时宣传解读,避免对政策的过分解读甚至误读。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,人口是房地产需求的基础,人口流动的特征是向大城市涌入,小城市的人口净流入就会减少。城市只有增加人口,才能获得房地产有效需求,与房地产相关的消费才能起来。这是各城市将房产政策调整与人才挂钩的重要原因。

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中房分析

“因城施策”开启双向调控,符合整体房地产市场调控思路

回顾近几个月的楼市调控政策运行轨迹,自8月份上海临港新片区在人才引进及相应限购政策上打开了一个小缺口后,越来越多的城市加入到松绑行列中,且政策间隔日期越来越短,节奏越来越快。市场也有这样的猜测,楼市政策是否转向?

但从国家层面看,在中央“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策导向下,防止楼市大涨大跌的底线没有变,即便当前宏观经济增长面临压力,也不能构成房地产政策整体放松的理由。求稳依然是楼市调控政策的核心诉求。松绑调控不可能大范围蔓延,限购更不可能完全取消,不要过度依赖房地产,这是从上到下的决心。

三亚和天津等地出台的政策意图大同小异,同样的市场遇冷、经济亟待刺激,同样的针对人才落户购房,同样的楼市适度松绑,这与住建部的精神并不违背,在因城施策、发挥城市主体责任的调控思路下,政策变动符合整体调控思路。在市场下行明显的区域及郊区县,可以更多地采取市场化的调控方式在能有的空间内实施微幅调整和放松。

在部分房价上涨、库存较低的城市加大调控力度,加强“限购”“限价”“限售”措施;在部分压力过大的城市放松前期过紧的政策,选择引进人才落户上持续发力对现有政策进行优化,这正是市场平衡的进程,也正是楼市稳定的必然。楼市正在调控的过渡之中,在市场趋向稳定的过程中,需要各地针对自身情况通过“过热的降温,过冷的刺激”的调控方式对现阶段出现的问题进行修修补补,实施双向调节。

松绑方式讲究“定向”,精细化调控下的局部试探效果有限

不难发现,近期这一系列的调控实质上并没有大范围宽松,而是针对特定群体、局部区域进行的定向放宽:无论是上海、南京还是天津,其核心目的主要都是为了吸引人才、留住人才,且要放松的区域一般都不是主城区,而是位于符合城市发展定位或有承接一定新区发展战略需要的边缘片区。因此,这种以吸引人才发展新区为突破口,实现特定片区、个别人群的“限购放松”在“一城一策”主基调下属于微调,并不会引起大幅松动,人口竞争压力下,市场即便有波动,也是结构性且区域性的,不会出现全局性的市场回暖,房地产市场平稳健康发展的局面将继续维持。

楼市双向调控是对“因城施策”方针的科学实践

放宽落户限制、出台人才政策对房地产市场的影响不必过度解读,随着调控常态化,一些地方势必会结合本地情况对调控措施进行细化与优化,但楼市整体从严调控的基调并没有转向。更何况,部分城市的人才引进策略或能实现一箭双雕的目的,一方面引进更多的外地人才落户,吸引增量人口与增量资金,进一步提高城市经济发展的竞争力;另一方面也一定程度上缓解了一线城市的高房价焦虑,各地的人才新政改变了高端人口的单一流动方向,可以拉低新房市场均价,在“稳房价、稳地价、稳预期”主基调下维护市场稳定。

一直以来,但凡说到楼市调控,必然是各种限制、打压,甚至是妖魔化,实际上楼市对于改善人民群众的生产生活条件,对于经济的稳定,对于多个行业的需求拉动具有重要的意义。楼市调控,应该更多在“调”字上下功夫。也就是,当楼市相对过热时要采取措施降温,当楼市趋冷时,要加火升温。目前各地采取不同的楼市调控政策,有松有紧,维持市场的平稳健康发展,这是对“因城施策”的科学实践,是多年楼市调控经验的有益总结。在这样的调控思路指导下,楼市有望真正进入正常行业发展轨道。无论是行业参与者,还是舆论界,都能不带有色眼镜来看待行业的发展。

来源:格隆汇
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