2019年11月28日 08:50:38

还有人相信买房能赚钱吗？相信的人可以先来看看一张图。

贝壳研究院的数据显示，近一年来，在四大一线城市中，北京、上海、广州的二手房挂牌均价全部呈下探趋势，只有深圳一枝独秀，往上跑。

北京，2018年11月的二手房挂牌均价为6.48万元/平，到了2019年11月，二手房挂牌均价为6.16万元/平，跌幅约为4.80%。一套100平的房子，总价大概能少31万元。

上海和广州的情况也类似。近一年来，上海二手房挂牌均价下跌约2.93%，广州跌幅最大，约15.65%。

只有深圳的挂牌均价，还在坚挺地往上走。2018年11月的二手房挂牌均价为6.13万元/平，到了2019年11月，二手房挂牌均价为6.23万元/平，涨幅约为1.59%。一套100平的房子，总价大概多出了9.8万元。

由于一线城市已经进入了存量时代，二手市场大体能够反映真实的楼市状况。这些一线城市的楼市，在行情上行周期里一般步调一致，难道是可以“同甘”、不能“共苦”？

01

无奈的北上广

北京业主们的腰杆子，没有以前硬了。

链家的数据显示，位于石景山鲁谷的远洋山水，最近的11月5号刚成交了一套2室2厅的房子，97.26平米，中楼层，2007年建成。

成交价格是，560万元。

就在2018年的11月5号，刚刚好一年前，远洋山水同样成交了一套房子。只看基础信息的话，你可能认为这是同一套：2室2厅，97.26平米，套内78.24平米，中楼层，2007年建成。

这套几乎一模一样的房子，去年成交的价格，是612万元。

一年下去，跌去了52万元，相当于每个月跌去4.33万元，每天一睁眼1425元没了。单价上，一个是5.76万元/平，一个是6.29万元/平，相差超过5000元/平。

更需要引起注意的，恐怕是成交周期。

去年成交价格612万的那间房，2018年10月26日挂645万元，中间调价一次，仅用了10天和13次带看就完成了交易，非常迅速。

最近成交的那间房，2019年3月17日挂607万元，中间也是调价一次，不过足足用了234天和213次带看才完成了交易。

买方和卖方的地位悄悄逆转，房子，真的难卖了，而这不是个例。

位于海淀北部新区的保利西山林语，去年11月成交过一套145.97平米的大户型，价格在770-851万元之间。

而今年10月成交的一套145.48平米的房子，价格仅720万元。在挂牌价上，几乎就下降了约100万元。

位于朝阳大望路的珠江帝景，最近成交的一套123平的精装房，783万元，单价6.31万元/平。

而去年成交的一套户型大小相似的房子，价格最少也在870万元，至少高出87万元，单价7.05-7.79万元/平。

另据界面新闻报道，望京西园一套百平米左右的两房，2016年能卖出750万，现在650万就能成交，直降100万。片区的中介也感叹：最近卖的房子，一套比一套价格低。

毗邻望京西园的大西洋新城，2017年3-6月间部分组团二手价一度能冲至10万元/平方米，但目前大部分的二手房均价，都徘徊在8-9万元/平方米。

有人这么形容：“除了东西城的学区房，今年北京二手房全面降价。”

国家统计局数据显示，10月北京二手房价格环比下降0.6%。

市场的低迷也反映在业主愈来愈不足的信心上。根据贝壳研究院的统计，去年11月以来，北京的二手房挂牌均价从6.48万元/平降到了6.16万元/平，跌幅约为4.80%。一套100平的房子，总价大概能少31万元。

而且不单单是北京，上海、广州的二手房成交价格、挂牌均价都在下降。

根据贝壳研究院的数据，上海，2018年11月的二手房挂牌均价为5.32万元/平，到了2019年11月，二手房挂牌均价为5.17万元/平，跌幅约为2.93%。一套100平的房子，总价大概能少15.6万元。

广州，2018年11月的二手房挂牌均价为3.85万元/平，到了2019年11月，二手房挂牌均价为3.25万元/平，跌幅约为15.65%。一套100平的房子，总价大概能少60.3万元。

而这些还只是挂牌价，一般在买卖双方交易的过程中，房源价格往往会再一次下调。

位于上海浦东杨东的锦绣满堂花园，今年7月份成交了一套130.97平米、3室2厅的大户型，1030万元，单价7.86万元/平；而在3月份成交的一套130.57平米、3室2厅的房子，成交价为1128万元，8.64万元/平。

数据显示，2019年前三季度上海全市二手房销售均价同比了下降4%。

在广州番禺的大盘雅居乐花园，最近成交的一套广州雅居乐花园一尺山居105.5平米的户型，322万，单价3.05万元/平；而在今年1月成交的大小相似的一套，面积稍小，375万元，单价3.80万元/平。

合富置业提供的数据来看，广州超过6成的二手房源都在降价。64%的楼盘二手成交均价低于去年同期，仅36%的楼盘二手成交均价高于去年同期。而在价格下跌的楼盘中，有7成降幅低于10%，3成降幅高于10%。

也就是说，不仅过半的楼盘降价了，而且有3成的楼盘降得特别厉害。

我们知道，一线城市一向是楼市的风向标。上一个楼市上行周期中，行情正是从深圳、北京、上海等城市开始启动，随后蔓延到二三线城市。

之后一线城市开始调控，例如北京出台“317新政”，提高首付比例、降低贷款年限、提高购房门槛等。之后各大城市楼市成交有所冷却，但是价格还是比较坚挺，基本上横盘或是小幅向上。

北上广楼市价格的掉头向下，是否预示着一个彻底的下行周期的来临？

在回答这个问题之前，我们还得解决一个特例——深圳。

02

无解的深圳

从诞生起，深圳就是例外的集合体：特区试验、住房商品化改革、率先发行股票……在今年的楼市里，深圳依然还是一个例外。

今年的深圳楼市，依旧是红红火火。

10月30日，香蜜湖深业中城开盘，最高单价约19.7万/㎡，开盘8小时，所有房源全部售罄，吸金近50亿。

据网友爆料，从22日18:00开始认筹到24日18:00，48小时内深业中城顺利认筹人数接近1000批。最终，2794个客户选取192套住宅，约等于15人抢一套，中签率6.8%。

500万元的认筹金，光冻结资金就超过了100亿元+。

不到北京不知道官小，不到深圳不知道有钱人有这么多。上千名富豪，吃着开发商提供的汉堡+三明治，坐着开发商提供的中巴看房，历经8小时的鏖战选房，用身体力行证明消费平权。

△深圳楼市开盘史上“最贵”汉堡诞生

这架势，可能比去年招商双玺的“五千万蹲”更加震撼。

而诸如粤港澳大湾区、社会主义先行示范区、豪宅税调整等政策利好，更是让深圳的业主们扬眉吐气。

8月，中央宣布深圳升级示范区，提出要将深圳发展为“竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市”。

消息一出，原本降价卖房的业主突然硬气起来，拒绝议价、撤回房源甚至反价50万，新增挂盘量减少。

有的业主涨起价来毫不手软。

有些业主宁愿赔一笔钱，也要毁约，涨价待沽。

来自全国的资金看好深圳大批进场，也推高了深圳楼市。

鹏城金融数据显示，以8月18日为界限，8月12日-26日，15天每天平均成交38.5套；而8月31日-9月14日，15天每天平均成交54.5套。

11月11日，深圳对“豪宅线”标准进行调整：在新的“豪宅线”标准下，未来只要面积小于144平，容积率1.0以上的普通住宅产品，持有满两年交易即可免缴纳增值税。

在此之前，按照旧标准来计算，不少“蜗居”也能被划入豪宅范围。“豪宅线”的调整或许是为了照顾被误伤的“刚需”，但是业主显然“跑得更快”。

上午刚调整了豪宅税，下午房东立马涨价。

有经纪人反映业主帮忙调价，直接涨价50万！

据链家网的山语海花园最新挂牌房源显示，就因豪宅线界定标准放宽，二手房立马加价40万、10万！15秒之内连续跳涨两次，加价共计50万！

图片来源：链家

甚至有的涨价60万！

有网友爆料，豪宅线提高消息一出，龙岗某业主马上让中介把报价从820万改到880万，瞬间涨价60万！

图片来源：南方楼事

贝壳研究院的2018年11月，深圳的二手房挂牌均价为6.13万元/平，到了2019年11月，二手房挂牌均价为6.23万元/平，涨幅约为1.59%。一套100平的房子，总价大概多出了9.8万元。

2019年10月，有数据显示，深圳的二手房均价首次实现对北京的超越，正式成为中国房价第一城。

可以不夸张地说，在深圳，风景这边独好。

而在北京、上海等地，政策托市的意愿并不强烈。

例如豪宅税，在深圳调整“豪宅线”标准之后，北京、上海并未跟进。

11月19日，上海市房屋管理局发布关于延长部分规范性文件有效期的通知，表示于2014年11月20日生效并即将到期的上海普通住房标准将继续实施，有效期延长至2024年11月18日。

而据第一财经报道，对于普通住房认定标准的问题，北京住建委11月12日在回复中表示：目前北京还没有具体修改的时间。

不过现在不跟，未必等于长时间不跟。

最近有消息传出，11月22日起，外地人广州买房限购放松，原非广州户籍人士购房需连续5年的社保或税单，现在两项可叠加使用，可作为相互补证资料。

有分析认为，社保和个税缴纳记录互认，为广州楼市释放了一个积极的政策信号，对提振楼市信心有一定帮助。

全国范围来看，11月20日，1年期和5年期LPR（贷款市场报价利率）分别下调5个基点。而自10月8日起，新发放个人住房贷款利率将以LPR为定价基准。

“降息”被认为将带动房贷利率下调，或惠及楼市。

或许正如任志强的那句话，房地产，偶尔还是要拿出来用一用的。