2019年12月11日 11:25:03

作者：华光charlie

2019年的余额不足一个月了，回顾这一年恒指在原地踏步。对于大部分港股投资者而言，应该深刻体会炒股赚钱之不易。

然而就在这样的市场中也仍然不乏牛股，大型市值翻倍股有美团点评、海底捞、安踏；中小型的翻倍股有波司登、李宁、颐海国际、丘钛科技等。

不过要说一个板块牛股倍出，那必须是物业管理股。

2019牛气冲天的物业股

2019年物业管理公司走的有多牛？看一组数据就可以了解到。

从2014年以来，在港股上市的物业股就有17家之多，如果加上正在招股的保利物业以及时代邻里，将达到19家。而在2019年港股行情没怎么上涨的情况下，股价翻倍以上的的物业股竟有6家之多。

将2019年1月1日至12月9日涨幅做一个排序，新城悦服务以191%涨幅独占鳌头，其后佳兆业美好、永升生活服务、雅生活、中海物业以及碧桂园服务分别有162%、168%、147%、114%、109%的区间涨幅。

来源：wind，华盛证券

在港交所已上市的17家物业管理股，从2019年截止目前能取得正向涨幅的高达11家，占比超过64%；如果剔除2019年新上市物业股，今年以来上涨率达72.7%，这也体现了市场对于物业管理行业和这些优质物管公司的认可。

其次从新股表现来看，2019年的物业股更是香饽饽，对于打新投资者而言，更需要密切关注市场的倾向。我们可以看到2018年上市的物业股，只有新城悦首日上涨3.79%，其他的首日表现都不太理想。

但是2019年前11月上市物业股首日上涨率达100%！另外从涨幅上来看，都在15%以上，甚至像鑫苑服务、和泓服务首日涨幅在30%以上。

物业管理板块赚钱效应这么好，那么究竟是什么让市场如此青睐有加呢？

物业板块的几大亮点

来源：wind，华盛证券

物业股为什么会在港股市场表现独树一帜，首先就是业绩好。

我们来看看2019年上半年物业股业绩数据，从营收增速来看，整个物业管理板块上市公司基本保持增长，而像碧桂园服务的营收达到35.18亿元，较去年同期增长74.3%。

营收同比增速在40%以上就有8家，分别是碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、奥园健康、滨江服务，以及正在招股的保利物业和时代邻里。

而从利润增速上来看，同比增长超过100%有4家，分别是新城悦、永升生活、奥园健康以及佳兆业美好。其中佳兆业美好的利润增速甚至达到了289%！

像正在招股的时代邻里和保利物业，2019上半年的净利润同比增速近50%，却只能排在中游。股价上涨的源动力是低估值和高成长，联系到这些业绩表现优秀的公司，其股价表现强势就不难理解了。

物业公司还具备轻资产、低负债、现金流量健康的特点。

在港股上市的物业公司许多都有着背景强大的母公司，这些母公司很多是动辄年销售千亿人民币的大地产开发商。但是注意观察的投资者会发现，地产公司与物业公司的估值有着天壤之别。

比如绿城服务市盈率达42倍，碧桂园服务市盈率达47倍，中海物业市盈率达36倍。但是一直被认为是暴利的地产商，龙头企业的估值水平很多在10以下。

来源：wind，华盛证券

这有几大原因，第一是这些物业公司都是轻资产经营，可以看到上图的数据，大部分物业公司的流动资产占比总资产80%以上，部分甚至到90%。这也说明物业管理的商业模式后续不需要大量的资本投入。

其次是负债率低，以碧桂园服务为例，别看其资产负债率为47.49%，实际有息负债为0。碧桂园服务在2018年全年净利润为9.34亿元，年增长112%，同时现金流比净利润还高，经营活动流入的现金流净额达15亿元，预收的物业费就高达10亿元。

另外物业管理股拥有未来业绩增长的确定性。

我们说股价上涨空间要看公司未来发展，但如何做到未卜先知呢，我们可以透过数据来看。首先是我国商品房在经历了2014年的负增长以后，2015至2018年持续正增长，近三年销售量复合增速达10.1%，2018年销量超过17亿平方米。

在近期出炉的2019年1-11月top100地产商销售金额来看，大部分仍保持略有增长，可以说这为物业公司未来的增长提供了庞大的物业储备。

以碧桂园服务为例，截止2019上半年其收费管理总面积约2.17亿平方米，但合同管理总面积约5.84亿平方米，未来一两年这3.67亿平米的物业都能纳入收费。其次碧桂园在2019年有望销售接近9000万平方米，这部分也是不断给其物业公司提供的增量。

来源：观点指数研究院

除了母公司，物业公司还可以利用自己的现金储备去收并购、与中小开发商合约拓展等方式来增加外拓管理面积。像碧桂园服务2018年的新增物业管理面积中38.6%来自于独立第三方物业开发商。

所以分析母公司提供物业储备的能力以及物业公司自身的外拓能力，可以推出龙头物业公司业绩未来增长的确定性。

来源：wind，华盛证券

物业公司的新动向：智慧社区

目前物业公司都在积极提升自身服务品质和管控能力以塑造良好的公司品牌，其中一个重要尝试就是科技化。比如绿城服务的“智慧园区服务体系”，也就是通过构建技术系统（云平台）、服务系统（一体化服务平台）、社交系统（睦邻社）三大系统，提升服务的便捷性。

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而物业管理公司的另一家龙头碧桂园服务已经和腾讯、海康威视、阿里巴巴以及华为等多家企业开展战略合作，共同研发社区场景下的算法模型和智能化平台，并且在行业内率先布局“AI+”人工智能社区，大幅降低社区管理成本，提高管理效率，提升了客户满意度。

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结语：

根据中指院数据，2018年我国物业管理行业的管理面积达211亿平方米，同比增长7.8%。方正证券预计，当前我国物管行业规模在1.1万亿元，住宅物业的渗透率仅为61%，尚处于较低水平，未覆盖的物业面积高达100亿平方米。

根据测算2030年我国住宅物业管理面积将达303亿平方米，复合增长率能在5.6%，物业股尤其是百强企业未来的前景还有很大空间。

相信随着保利、时代邻里等公司的上市，有望会给2019年港股物业板块添上最后一抹亮色，毕竟连一贯青睐互联网独角兽的高瓴也做了保利基石；而2020年还会有大量优质的物业股陆续上市，比如万科、融创。

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