2019年12月23日 08:58:00

世茂收购福晟，阳光城收购协信，绿城收购上海新湖，一周之内，房地产市场出现了两起对“巨头对巨头”的并购，一起巨头对巨头大区的收购——这似乎昭示着，房地产已经不再限于大鱼吃小鱼的“小并购”，而是狼群分食巨兽的“大并购”，房地产的大时代，似乎行将落幕，又似乎刚刚开始。

房地产市场的并购信息，如连珠炮一样袭向白银时代的房地产市场。

媒体报道，过去一周，房地产市场相继曝出三起重大并购：上海世茂集团正在与福晟进行洽谈40%股权并购，绿城集团拟收购上海新湖大区股权，以及阳光城拟对协信集团进行整体收购。

不论是绿城，世贸还是阳光城，不论是协信，福晟还是新湖，这些房地产企业，要不就是老牌房企，要不就是新进大鳄。短短一周之内，房地产市场出现了三起重大的并购，似乎预示着一个时代的落幕，和另一个时代的开始。

据不完全统计，截至11月末，2019年A股房企并购事件已达467宗，涉及买方现金支付总价值4688亿元。大房企敢于在行业寒冬并购中小房企资产，是出于行业集中度提升，保证规模发展的诉求，而中小房企，则是猛烈扩张规模下的断臂求生，完美展现了“大鱼吃小鱼”的行业现状。不论如何，并购已经成为了规模房企的新赛道，而资源、资金、政策，都在向“胜者”集中。

“白衣骑士”世茂捡漏

12月17日，媒体报道称，世茂正在与福晟进行洽谈，拟收购福晟集团旗下地产板块部分股权，以获得更多的土地储备。目前谈判基本已经确认，相关的细则双方仍在商榷。该笔交易金额可能高达2000亿，可以说是地产界的一场超重量级的并购。不过，这么大一笔买卖，世茂并不是独自吞下，而是与国内一知名金融资产管理公司共同注资入股成立新公司，再联合拿下。

按照目前的协议，世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4：3：3，收购完成后，由世茂操盘。

无独有偶，在同一天另一家房企巨头绿城中国与新湖地产签订协议将以36亿元收购上海新湖35%股份。也就是说，一天之内，房地产行业就发生了两起大并购，而被并购的企业皆是此前疯狂加杠杆拿地导致传出资金链问题的房企。

今年世茂新增的货值中，绝大多数都是通过并购获得，也被业内冠上了“并购王”称号，而巧合的是，被收购房企福晟出名也是因为收并购。2017年前后福晟曾凭借拿地王牌军“飞虎队”声名鹊起，发展势头颇为迅猛，2018年春节后，其创始人还在公司的周年庆典上喊出了“2020年过千亿”豪言壮语，然而如今已是“塞上长城空自许，镜中衰鬓已先斑”。而新湖中宝在将上海新湖部分股权转给绿城之前，就已经向融创转让瓯瓴实业90.1%的股权权及其对应的平阳隆恒、南通启仁的100%权益，交易价款为67.04亿元。

对于世茂来说，充当“白衣骑士”的同时，抄底与捡漏动机显露无遗。事实上，在传出收购福晟地产部分股权之前，世茂就已经收购了多家地产公司的项目，世茂对规模的渴求非常强烈。在年初的香港业绩发布会现场，世茂房地产副主席兼总裁许世坛表示，2019年会加大并购，且70%以上的土储都会来自并购，将拿回款的50%买地。

而在此后的80天时间内，世茂房地产攻城略地，从泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企手中收购的项目超过20个，总收购金额近200亿元。

通过并购以及快周转销售，今年世茂重回前十似乎没悬念了，根据克而瑞数据，截至11月底，世茂在操盘、全口径和权益金额三项榜单中全部重返十强。而“地产黑马”福晟地产被收购，并不令人惊讶，此前福晟曾被传出公司破产、裁员、以及多起诉讼。

而2019年中报显示，其净利润率已经由2016年的7.17%下降到3.22%，甚至无法覆盖公司的发债成本，而短期债务已经达到443.47亿元，非受限现金仅约57亿元，负债高企，现金流紧张。纵观世茂房地产的一系列收购对象中，规模最大的堪数泰禾集团和粤泰股份，而这两个公司都遭遇流动性风险。比如粤泰股份表示，转让安徽淮南两项目的股权主要是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。而泰禾集团，因扩张速度较快，这家房企过去一年中身陷舆论风暴中，资金和负债更成为外界言必提及的问题。

有意思的是，在2017年8-9月，泰禾一个月7次收并购。当年前三季度，56个收并购金额大于10亿的案例中，泰禾和阳光城占了20个，而粤泰，广州老牌房企，2017年更是没少抢地。

实际上，世茂通过并购拿地捡了不少便宜，就拿这次收购福晟来说，其项目主要有两种，一是旧改项目，这类项目普遍存在周期相长的问题；第二类是二级开发的项目，2018年3月的数据显示，其土地储备总建筑面积约5500万平方米，新增总货值高达8100亿元。其中仅深圳的土地储备货值就超过了3000亿元，在郑州则拥有高达2万亩的土地储备。

阳光城或拿下协信

无独有偶，另一家总部位于上海的企业，也开启了对另一家千亿级房企的并购

12月20日，据多家媒体报道称，协信被阳光城整体收购，目前双方已进入人事洽谈阶段。

阳光城与协信，两家主要房地产企业均以千亿为目标，缘何会产生并购？协信的资金链无疑是关键问题，根据重庆协信远创实业有限公司（下称“协信远创”）的财务数据显示，截止2018年末，协信远创资产负债率为79.34%，较2017年上升1.73%；现金及等价物余额较2017年缩水超过50%至24.64亿元，货币资金为30.29亿元，同比减少49.42%。但是，其短期借款为38.53亿元，一年内到期的非流动负债91.05亿元，偿债压力大 。

而作为对比，阳光城近两年销售增长迅速，今年前11个月销售金额1819.17亿元，同比增长36.69%，已完成全年目标，此外后者由于多年根植上海，融资渠道丰富，多元化融资渠道畅达，阳光城的现金等价物于三季度末达到385.5亿，现金流在国内上市房企中名列前茅。

2014年，协信的签约销售金额首次突破百亿，维持在重庆的销售第一梯队水准，协信更是与龙湖、金科、东原、华宇并称为渝派房企的“五朵金花”。然而在这一年中，2014年年中，协信创始人吴旭曾被卷入宋林案协助调查。当年年底他重新回归，开始将协信进行整合重组。彼时吴旭在2015年时喊出了“双千亿”目标，那一年，以商业地产起家的协信正式转型产业地产，宣布与清华启迪成立启迪协信科技城投资集团(启迪协信)。“双千亿”指的是轻资产和重资产都达到千亿规模。

在2011年-2014年期间，协信的销售额均在全国百强房企之列。但在受到舆论影响之后开始掉队，2015年，协信销售排名径直降落到第77位，2016年直接跌出百强榜单之外。协信于2018年销售排名第88位，随后便落榜房地产销售。

据相关媒体报道，今年11月，新加坡城市发展集团以股权和贷款方式投资55亿元人民币（约合11亿新元），收购重庆协信远创实业有限公司（以下简称“协信远创”）约24%股权，成为其第二大股东。然而公司并未借助收购缓过气来。如今委身于阳光城，不知是迫于无奈，还是相中了对方独特的多元化融资渠道。

佛系绿城加入”抢蛋糕“队伍

无论是恒大总裁夏海钧所说的“15万亿大饼”，还是融创中国董事会主席孙宏斌估算的“16万亿存量”，都表明开发商的销售蛋糕基本固定，所有的份额都在这中间产生，个体公司要有增量，就只能去抢别人的。

而当初那个佛系的绿城也加入了抢蛋糕的队伍，在传出世茂要收购福晟地产部分股权的当天，绿城也公告称，将以36亿元收购上海新湖35%股份（新湖中宝旗下公司）。目标项目位于上海市普陀区，是明珠城项目的一部分，当中涉及住宅、商业大楼以及地下室的开发。

在新一轮的去杠杆中，资本大鳄、曾经风光无限的温州首富黄伟也未能独善其身，百亿债券压顶之下面临资金链紧绷风险。迫于债务压力，在此之前，新湖中宝甚至通过处置地块实现资金融通。例如，在今年7月打包20宗地块卖给融创中国，交易总额为67.05亿元，产生收益约5亿元，断臂求生解燃眉之急。

如果不是遇到问题，谁会将囤积多年的土地且马上可以开工建设的时候转手他人呢？而且这样的土地还是上海城中区刚刚完成拆迁征收的旧改项目。

而绿城参与抢蛋糕或也是大势所逼， 2016年曾挤进中国房企销售榜前十，之后却被新城控股、阳光城等企业超越，2018年已经掉至第17位。克而瑞数据显示，2018年绿城中国实现合同销售1564亿元，而今年前11个月绿城全口径销售额仅为1125.8亿元，排位25名，业绩表现或不及去年。尽管2018年销售增速较低，但绿城中国还是制定了未来三年高速增长的目标。其中，2019年销售额要达到2000亿元，如今来看，几乎不可能实现。

绿城的拿地成本一直较高，也吞噬了企业利润。2018年绿城新增土地项目37个，主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域内的城市，平均楼面地价更是达到了约11398元/平方米。由于公开市场竞争过于激烈，很多成交地块的利润空间压缩到3%-4%，甚至是不赚钱的，而收并购市场中，一些项目还能达到8%-10%净利率，还是一个比较合理的利润空间，有收并购需求的房企可以淘到不错的地块。

2019年—并购大年，房企还债高峰期

事实上，今年是房企还债的高峰期，而现金流紧张是加速房企并购重组的一个重要因素。

前三年，房企在公开市场拍地付出了极大代价，不少地块的溢价率超过40%，房企为了抢地不惜血本，导致各地诞生的”地王“层出不穷，尤其是上市房企，在资本市场获得的大规模融资为之提供了豪赌的资本。另外，通过发债、明股实债、信托等融资手段层出不穷。彼时地产公司发行的公司债以3+2结构为主，因此这部分规模巨大的债务将在2018年至2019年集中到期。

数据显示，2019年至2021年是房地产债券的集中到期高峰，规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，如今去杠杆政策依旧，预计房企尤其是中小房企的融资难现象依旧会持续。与并购同时发生的是房企的密集融资。由于房地产企业债券集中到期，偿还压力大，据机构统计，2019年1月份以来，中国房企密集发起融资潮，涉及资金超过1200亿元。

而在融资政策收紧的大背景下，部分小房企生存困境进一步凸显，今年已近百家小房企破产，甚至一些中大型房企也在”断臂求生“，比如泛海、泰禾、新城、邓鸿。按照目前的节奏，未来2年，割肉求生的中部房企，甚至头部房企，只会更多不会更少，这也意味着”大鱼吃小鱼“的戏码还将继续。

文 曹婧晨@环球老虎财经