钱多胆大的龙光地产,高增长会持续吗?

时间:2020年03月04日 08:12:56 浏览:

[摘要] 一直未能迈入千亿

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2020年03月04日 08:12:56

斑马消费 杨柘

预期核心溢利较上年录得不少于40%的增长,这是日前龙光地产交出的2019年业绩答卷。

最近几年来,公司接连在深圳等大湾区城市拿下多个“地王”,许多大型房企不敢染指的地块,公司敢高价拍下。

就在上月24日,公司凭一己之力硬刚16家竞争对手,最终以溢价27.5%、总对价8.83亿元斩获佛山南海一宗商住地。

重仓大湾区,让公司赚得盆满钵丰。不过,随着全国性房企涌入大湾区,龙光地产的势力范围已遭遇威胁。公司在千亿规模的大门前徘徊了两年,始终未能一脚迈入。

钱多胆大,频频收割“地王”

钱多胆大,是外界给予龙光地产03380.HK)的评价。

公司实控人、执行董事、主席纪海鹏,早年经营建材和医疗器械生意赚得第一桶金后,才介入房地产行业。

2000年,纪海鹏从广东汕头城中村改造项目起家,3年后南下深圳,不惜重金将宝安中心“地王”收入囊中,在深圳一战成名。

此后,深圳成为公司重点布局城市,从2014年开始,公司在深圳陆续斩获玖龙玺地块、龙华新区红山片区等“地王”项目。

值得一提的是,2016年,公司一举击败华润置地、平安、碧桂园华侨城,以140.6亿元竞得深圳市光明新区一核心地块,溢价率159.79%,折合楼面价2.67万元/平米,刷新当年全国总价地王纪录。

在2019年6月,以总价65.85亿元、楼面价6.49万元/平方米拿下深圳红山地块,“地王”被公司自己再次刷新,这个地块的楼面价几乎和周边二手房价格持平。

在房价上涨的趋势下,上述“地王”项目没有成为公司累赘,反倒收获满满。

2017年和2018年,深圳区域市场分别为公司贡献销售收入174.33亿元、246.96亿元,分别占比公司销售总额的40.15%和 34.39%。另外,深圳区域市场平均售价分别为4.47万元/平方米和6.23万元/平方米,均高于其他市场区域。

截至2019年中报,公司在深圳的土储货值1803亿元,占土储货值的23.98%、占公司所在大湾区土地货值的三分之一。

公司把深圳作为基地,继续在大湾区、全国各地前突后进。拿地从来当仁不让,即便今年前两个月的疫情,也没打乱拿地计划。

斑马消费初步统计,今年前两个月,公司先后在佛山、惠州、南宁以及广州白云区等陆续拿下7宗地块,耗资82.6亿元,相当于去年拿地总额200亿元的41.3%。

龙光地产之所以在土地市场高调张扬且凶悍,资金充沛是最重要的一个原因。

截至2019年6月,公司在手货币资金344.61亿元,短期借款和长期借款分别为87.27亿元、176.27亿元,资产负债率78.46%。

有了资金作后盾,公司这几年新增土地储备规模逐年增加,2017年-2019上半年,新增土地储备(建筑面积)569.83万平方米、747.39万平方米和416.63万平方米。

2019年中报显示,公司总土地储备量(建筑面积)3591.75万平方米,土储货值7520亿元。其中,大湾区土地货值占比超过70%。

拿地成本上扬,高增长会持续吗?

龙光地产主要采用招拍挂、收并购以及城市更新项目等形式来获得土地。

虽然组合型的拿地策略,可适度平抑在一级土地市场的拿地成本,但随着诸多房企的竞争,公司频频拿下地王、高溢价土地等项目,土地成本已显示出逐年增高的趋势。

斑马消费初步统计,从2017年至2019年上半年,公司的平均土地储备成本分别为3231元/平方米、3985元/平方米和4304元/平方米。

拿地成本上扬,已在一定程度上影响公司的盈利水平。

2019年中报披露,公司毛利率、净利率分别为34.76%、19.58%,较上年同期分别下降2.27个百分点、5.46个百分点;2017年上半年,这个数据分别是39.48%、30.33%。

这两年的大湾区市场发生较大变化,大型房企、头部房企涌入争抢土地资源后,该区域的土地整体价格逐步被抬升,加之国内楼市调控政策持续收紧,公司在此后市场竞争中,难免会削弱自身的盈利水平。

尽管最近三年以来,公司的销售增速仍保持高增长态势,从数据来看,有放缓的趋势。

2017年至2019年,分别实现销售金额434.2亿元、718.03亿元和960.2亿元,同比分别增长51.84%、65.37%和33.73%。

克尔瑞2019年度中国房地产企业销售TOP200,龙光地产排名第24位,较上年下降1位。

斑马消费梳理发现,公司除重仓的大湾区,向全国市场扩张、借此分担压力的步子走的较谨慎。

较长时期内,大湾区及深圳区域仍会是公司销售核心贡献区域。

2017年-2019年上半年,大湾区及深圳区域销售贡献占比分别为61.3%、60.4%和53.4%;公司第二大市场南宁市场,分别贡献占比16.5%、 24.5%和27.8%;

公司发迹的汕头区域,销售贡献占比从2017年的20.7%下滑至2018年的7.2%,2019年上半年贡献占比仅6.8%;

上述同期, “其他区域”的销售贡献占比分别为6.4%、0.4%和2.9%。

作者不持有文中所涉及的股票或其他投资组合,未来5个交易日内也不打算买入或做空。

本文仅代表撰稿人个人观点,不代表摩尔金融平台。

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