2020年03月30日 10:30:37

　　强者恒强，从来就是地产行业的逻辑！

　　文 | 华商韬略 瑀可

　　2020年疫情下房企承压，一、二月30个大中城市商品房累计成交面积仅为1259万平方米，下挫近40%，房企哀鸿一片。

　　裁员、撤板块、集体降薪的消息层出不穷，地产界人人自危。融创中国业绩发布会上，孙宏斌说：“今年是地产洗牌年，并购的机会远远超过以往任何一年。”

　　对于融创来说，2020年只需要做好三件事：降融资成本，优化资产结构，谨慎拿地。关于拿地，孙宏斌强调要“拿对地方、拿对时间”。

　　翻开融创2019年财报，曾经被质疑“冒进”的融创，如今交出的已经是一份漂亮的答卷：营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利414.1亿元，同比增长33.0%；净利润260.3亿元，同比增长57.1%；净资产回报率水平达到37%，较2018年提升4个百分点，成为龙头企业中最具成长性的企业。

　　【眼光准】

　　被誉为地产“并购之王”的融创不是一家按照常理出牌的公司，它的存在打破了地产圈内很多习以为常的认知。

　　一句“拿对地方、拿对时间”事实上正是融创的看家本领，也让融创有资格成为业内首家依靠并购扩张的房地产公司。

　　从2012年融创开始尝试并购，一步步成功进驻了上海等一线市场，也夯实了江浙苏州一带的土地基础。在其他房企圈地扩张之际，融创选择把有限的资源高效配置在关键城市，在规模尚弱的时候得以在区域性市场站稳脚跟。

　　这支磨练出的收并购精兵在2015年后发挥效应，三年内融创把握住了城市轮动机会，增大拿地强度，迅速完成了全国核心城市布局。

　　用约50%的投资预算拿到了约70%的土地储备，融创成为了当之无愧的“并购王”。

　　如果仔细看融创收购的案子，均是以较少投入撬动大资产包的稳赚项目。以去年收购云南城投的环融资产包为例，货值超过6200亿元的优质土储，约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市；其中确权土储货值超2200亿元，平均成本不足1800元/平米。融创2019年共斩获了货值约1.34万亿元这样的高质量土储。

　　如果不是对一二线城市的信心，融创也不敢以这样的节奏扫货，这对企业来说就像是走钢丝，需要的是精准的市场判断和周期把控能力。结果证明，融创不仅走对了，还走出了其他大型房企没有的韧性和活力。

　　“融创有三个优势，土储优势，产品服务优势，管理优势。这是别人比较难学的，也学不到的。”融创中国董事长孙宏斌说。

　　财报日，融创连同其合营公司及联营公司的土地储备约2.39亿平方米，确权土地储备货值预计约人民币3.07万亿元，其中超82%位于一二线城市，平均土地成本仅约4306 元/平方米。这让融创的手上拿到了一副绝佳好牌。

　　从数量级上，融创在手土储就相当于年销售面积的6倍，够卖六年的。

　　而其他的房企就没有这么幸运了。眼看着政策的调整让地产融资越来越困难，房价涨不上去，只能通过降价出售、加快回笼资金，去补充少量土储，导致最终在利润、排名两方面受损。

　　排名靠后的民企自不必说，即使是大的房企，也存在三四线布局存在较多的问题，去化压力较大。可以说，融创目前的土储总量与结构在民企中占据着优势，为未来一到两年的发展提供了保障。

　　“土地存量大，在今年2-4月份，我们不需要抢地，会更从容，更容易做判断。”孙宏斌表示。

　　【出手稳】

　　融创高质量大手笔并购的背后，是充足的现金流支持。年报显示，公司账面现金余额有1257.3亿元。

　　房企另两个重要资金来源，销售回款和外部融资，也都是融创的优势。

　　在地产界，说起销售没人不服融创。2019年，融创销售额达到5562亿，比2010年上市之初暴涨66倍，在43个城市的销售金额排名进入当地市场前十，其中销售排名第一的城市从9个增长到13个。2019年公司狠抓回款，经营性净现金流入净额272.5亿。这也正应了孙宏斌对于外界对其钱从哪来的回应，“卖出来的”。

　　由于拥有大量可售项目的优质资产，融创的去化率一直维持较高水平，现金周转率稳中有进。2020年上半年，公司预计可售货值超3400亿元。

　　但2020年是不该拿常理预测的一年，随着疫情“黑天鹅”的持续，房地产市场进入深度调整期，是否有多元化、低成本的融资方式成为企业持续经营的保障。

　　孙宏斌说，“2020年我们对销售的增长没有目标，已经把利润变成第一位的了。”

　　多年来，为抢占发展时机，房企承担了较高的利息成本，为此，融创狠下心来调结构，至今，融创净资产已经连续三年实现大幅增长，2019年底达到1141亿元，随着资本结构持续改善，资产负债率也实现了三连降。

　　1月10日，融创又以每股42.8港元配售1.87亿股，净募资80亿港元，进一步增厚了股东权益，优化了公司的资本结构，也为融创赢得了海外融资的便利。

　　目前，融资成本拐点已现。2020年最近的融资成本已呈现下降趋势，新发行的5.4亿美元优先票据，票息仅为6.5%，低于近五年融创的资金成本。这对未来利润增长的贡献潜力是巨大的，境内外资本市场的融资工具用活，对融创来说至关重要。

　　【目标大】

　　如今，融创对于发展远景的思考更加地成熟，战略定位为“中国家庭美好生活整合服务商”。围绕这一逻辑，融创已在原有地产业务上做出延展，搭建了融创服务、环球融创文旅会展、融创文旅、融创文化等多个下属集团。

　　2019年，融创文旅年收入大幅提升41%至28.5亿元，通过环融资产包的收购高起点切入的会议会展行业，又让融创成为中国最大的会议会展项目运营管理商。至此，融创业务已涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等多个板块。

　　2019年，融创进一步巩固行业领先的产品品质和品牌优势，成功打造了多条具备行业影响力的产品线，包括壹号院系、中式产品谱系、府系等，构建了业内首屈一指的中式产品体系。

　　在由克而瑞研究中心发布的“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”中，融创高居榜首。公司旗下的“上海桃花源”、壹号院系及府系分别斩获2019年“中国住宅十大作品”、“顶级豪宅产品系TOP10”、“轻奢精品产品系TOP10”三个重量级大奖。

　　至此，融创真正的大目标已经昭示天下，在行业规模、内部管理、市场口碑等多个维度上牢牢站稳行业五强的龙头地位。

　　疫情更是加大了优质资源向着头部聚拢的速度。近期国泰君安通过货币资金/（刚性费用+短期有息负债）对房企做了一次相当残酷压力测试——假设房企销售停滞，看看还能活多久。结果显示，有7.7%的样本企业一个季度以内倒闭，而有20.2%的房企支撑时长在半年以内。

　　相比较而言，即便按照最坏的打算，不考虑销售、不考虑外部融资，融创的偿债能力也足够支撑一年多。

　　但越来越多的中小房企因其无法解决资金困境，被推到死亡的边缘，难逃变卖资产的命运。2020年，将注定是房地产行业收并购更加频繁的“洗牌年“。

　　孙宏斌在业绩发布会上表示，现在出现困难的公司，一类是因为这几年在冲量的时候拿的地太贵了，所以盈利压力、流动性压力都大；第二类就是持有太重。

　　“我们希望能够非常小心、非常认真、非常谨慎地在这些并购机会中选出符合我们要求的好的标的。”

　　“以稳健、以安全、以均衡为重点，不断提高综合竞争力，最终来实现利润的提高，未来融创是这个管理逻辑。”务实的孙宏斌思路清晰。

　　至今，已有多家券商将融创的股票列为“**“级， 融创中国也被正式纳入恒生中国企业指数。三大国际评级机构均上调对其评级，穆迪将公司主体评级由B1上调至Ba3；标普将公司主体评级由B+上调至BB-；惠誉将公司主体评级由BB-上调至BB，展望均为稳定。

　　在全球经济下行、流动性宽松和“资产荒”的当下，地产业会大概率会加速洗牌，这对于融创这样抓住时机坐稳头部的企业，则意味着通过进入下一轮多元化的成长周期。

　　强者恒强，从来就是地产行业的逻辑！

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