2020年04月01日 14:17:59

资金流动性充裕，在手现金余额639亿，新城控股稳健发展。

文/华商韬略 华又新

　　A股上市4年，累计分红近百亿。营收从2015年235.69亿元上升至2019年858.47亿元，年均复合增速达到38.15%，归母净利润从18.36亿元上升至126.54亿元，复合增速为62.03%。销售金额则从300多亿跨越式增长到超过2700亿。

　　又能赚，又舍得分的新城控股，2019年再次打了漂亮仗！

【再次分红近40亿】

　　拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），这是新城控股3月27日晚间，所披露2019年年报给出的新一年分红方案。

　　按此方案，新城预计将派发现金红利共计38.34亿元。至此，从2015年B转A股上市以来，在没有任何股权融资的情况下，它已累计分红99.6亿。

　　按每股1.7元的红利，对应30元左右股价计算，其股息率超过5%。

　　非但没有股权融资， 2018年11月至2019年5月，公司还进行了多次股份回购，累计回购超过1160万股，累计耗资将近三亿元。

【双轮双增长 更稳健更积极】

　　追求高质量、稳健、可持续增长，是新城控股长期的战略理念。年报中披露的关键财务数据，也印证了这一点。年报显示，2019年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达36.86%，净负债率由2018年的49.21%进一步大幅降低至16.36%。

　　但在这样的审慎财务和风险原则下，公司依然实现了高速的发展。

　　报告显示：2019年，新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%，公司总资产也达到4621.10亿元，同比增长39.90%。

　　在销售金额上，新城控股2019年也在2018年的高增长之后，继续取得了同比增长22.48％、2708.01亿元的成绩，累计销售面积则达2432万平方米，同比增长34.21％。

　　地域深耕的“住宅+商业”双轮驱动战略，对新城控股的发展起到了重要支撑，也让新城控股的发展更稳健、更积极。

　　住宅业务方面，2019年，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升，其住宅开发事业部出现了苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波、天津、北京，共8个百亿量级的地方公司，其中的苏州公司和苏南公司还双双突破了200亿销售。

　　商业地产方面，新城控股2019年的业绩同样出众。期内，公司共满铺开业21座吾悦广场。据年报显示，至2019年底，新城控股已累计开业运营63座吾悦广场，开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，全年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3％，平均出租率更高达99.16%。

　　而至2020年3月底，公司已在全国布局124座吾悦广场。

【土储结构均衡 低成本拿地优势明显】

　　新城控股的高质量，高效益，很大程度上得益于长期坚持的低成本和高效率。

　　2019年，在获得高速发展的同时，新城控股适时灵活调整拿地策略，抓住窗口期，以较低成本获取大量优质地块，进一步夯实了未来发展根基与成本优势。

　　据年报信息，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米，充裕的土储为公司后续发展提供了坚实保障。

　　截至目前，新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。这种全面、均衡的全国化布局，也是新城得以稳健持续的关键：既有利于分散市场风险，也为企业带来更为稳健的规模扩张。

　　2020以来，新城控股则进一步积极抓住市场低点，不断扩充土地储备。如，2月7日，公司就通过网上竞拍方式，成功竞得云南保山中心城市下村片区516.7亩土地，地块性质为商业兼住宅开发用地，将建设吾悦广场综合体。这也是继昆明五华、呈贡、安宁、晋宁以及昭通吾悦广场后，新城控股于云南布局的第六座吾悦广场。

　　据不完全统计，1月份至今，新城控已接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

【负债率大幅降低 非常时刻非凡应对】

　　追求稳健增长的新城控股，2019年在财务上也表现出了稳步降杠杆、稳健经营的特征。

　　年报数据显示，公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平；同时，净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点，至16.36%。

　　截至报告期末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。这些数据表明，公司流动性充裕，且具备较强的偿债能力。

　　报告期内，在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下，新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道，缓解资金压力。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.73%，在民营房企中处于较低水平。

　　对市场的精准研判，也是新城把握机遇，管控风险的一大特征。去年四季度尤其是进入到2020年以来，土地市场及融资迎来窗口期，新城则主动出击，以更积极策略加速发展。

　　在融资端，继去年12月新城控股发行一笔3.5亿美元的高级无抵押债券后，1月15日，其境外子公司新城环球有限公司（NEW METRO GLOBAL LIMITED）成功发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%；当月，母公司新城发展还完成配股计划，募资27.11亿港元。

　　3月3日，新城控股又发布公告称，拟在境内外利用直接融资工具进行融资工作，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元（含境外等值外币）；3月9日，新城控股完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%。

　　更积极拿地、融资的同时，新城控股也在谨慎、理性地看待市场环境。

　　据了解，考虑到疫情的影响，公司将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元。在3月30日的业绩发布会上，新城控股董事长王晓松表示，在受疫情影响的情况下，在2020年新城依然能保持历年60%的去化率，在4000亿左右的可售货值基础上，提出2500亿的销售目标是比较中性理性的。“新城将对外界环境保持冷静、客观的判断，坚持双轮驱动的高质量发展方向，未来新城将由增量转向品质发展，以资本回报率为核心，聚焦利润。”

　　此外，在商业方面，2020年，公司计划新开业吾悦广场30座，到2020年底，广场开业总数达到93座，全年租金及管理费收入预期将达55亿元。

　　值得一提的是，疫情期间，为了与吾悦广场品牌商户共渡难关，新城控股两次推出租金减半政策，覆盖商户租期共计67天，预计减免租金收入总计达到5亿元。

　　这种与商户的鱼水关系，也是其商业地产始终保持超高出租和收益率的关键。

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