2020年05月14日 10:39:15

境外本高，境内量少，融资难、融资贵考验房企生存

4月以来，各大房企海外融资基本停滞。中原地产数据显示，3月房企发布了19宗海外融资，合计融资额约56亿美元，相比1-2月百亿美元级的融资额已经明显锐减。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。

正可谓池内损失池外补，在境内融资环境变化、融资难度加大的情况下，房企纷纷将目标转向海外，且融资规模越来越大。正是因为有海外融资的支撑，房企才没有出现资金明显紧张的现象。然而，疫情的发生，却让房企海外融资之路瞬间被阻断，无奈之下，只能又转向境内融资。只是，境内融资的方式主要局限于债券融资、股权融资、资产证券化等。更重要的，境内融资能够让房企得到一定的资金支持，也主要是疫情发生后的一种暂时宽松。随着疫情逐步得到控制，企业复工复产逐步到位、经济趋于稳定，境内融资之路一定还会收窄。到时候，就看海外融资大门能否重开了，看海外投资者会不会再对房企感兴趣了。同时，还要看监管层对房企海外融资的态度。即便海外融资大门再开，居高不下的融资成本，也会令房企的负担越来越重。据悉，海外融资的成本普遍在10%以上，高的超过了15%，已经与前些年的信托融资等基本持平。

如果能够抓住境内融资短暂宽松的窗口期，对房企来说，算是一次机会，也是能够有效缓解企业的资金矛盾。尤其是资金比较紧张的企业，更是可以解燃眉之急。即便资金不那么紧张的企业，如果能够抓住这样的机会，也能够为今后积累一些资金资源，防范可能出现的资金风险。据克尔瑞发布的信息，4月份还是有些企业抓住了机会，获得了一定的融资的。如万达集团，就发行了一笔总量为50亿元、利率为4.89%的中期票据。此外，融创中国也发行了一笔4年期40亿元的公司债，利率为4.78%左右。从融资成本来看，加上各种发行费用等，也是比海外融资便宜不少。那些没有能够抓住政策短暂宽松窗口期的企业，可能就要感受一定的资金压力了。

融资难、融资贵，或是今后一段时间，甚至是相当一段时间房企的正常生态。也就是说，如果房企不能在销售问题上有大的突破，不能通过售房回笼资金，企业将面临越来越大的资金压力。就算能够从海外融到资，其高昂的融资成本，也会让企业无力承受。

更重要的，按照中央提出的“房住不炒”的定位，指望通过房价上涨来消化过高的融资成本，以维持企业的盈利能力，也是根本没有可能。不管哪个地方，只要房价出现上涨，就面临管理层的约谈，甚至问责。在房价问题上，已经没有任何可商量的余地，更没有上升的空间。只有降价，并与购房者的预期基本相符，才有可能达到售房回笼资金的目的。

长期以来，融资难、融资贵几个字，主要都体现在实体企业、尤其是中小企业身上。现在，房企也逐步品味到什么叫融资难、融资贵了。虽然与中小微企业相比，房企的融资能力和融资渠道要多一些，企业的融资成本承受能力也强一点。但是，相比于过去极其方便的融资和很低的融资成本，今天的房企，日子要难过得多了。显然，这是希望看到的结果，也是楼市调控需要达到的目标之一。

我们并不认为只有房企都融不到资、都无力承受高昂的融资成本才是必须达到的目的，但是，如果房企仍然过着十分舒适的日子，仍然享受暴利，仍然银行围着其转，就不是一件好事。那么，实体经济就很难真正引起重视，实体资本也会继续向房地产领域转移。毫无疑问，对实体经济发展是相当不利的，也是不应当出现这样的现象的。

所以，房企出现融资难、融资贵的矛盾，是经济结构调整与转型，宏观经济政策理顺与畅通，市场规范与有序必须经历的阵痛。虽然看似对房企不公，却完全符合市场实际，更有利于房地产市场的健康、稳定与有序。只有当社会资源配置趋于合理、规范与理性的情况下，对房地产市场的调控才能逐步退出，才能完全由市场对房价等起决定性作用。在房价还受到太多非市场因素影响的情况下，也只能用行政手段和经济手段、法律手段相结合的方式来解决，而不能完全依靠市场。