2020年09月22日 08:44:00

2020年全球经济受到疫情的冲击，对于房地产行业而言，中央政府坚持房住不炒、因城施策的调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

从市场端表现来看，房地产销售市场于二、三月断崖式下行，但随着疫情的控制和需求的恢复，市场自四月后开始逐步回升并保持稳定，一季度市场量价明显回落，二季度随疫情防控形势好转，供需有所恢复，市场一定程度上显现回升态势。

可以明确的是，一线城市房价依然在涨。据国家统计局8月房价数据，一线城市新房和二手房价格同比分别上涨3.9%和6.9%，涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。其中，北上广深的新房价环比上月分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。二线城市新房销售价格同比上涨5.0%。

传统的“金九银十”消费旺季已经到来，业内专家预测：金九银十房价将继续上涨，但涨幅放缓。整体看，本轮房地产调控政策大部分城市的政策力度有限，包括成都等房价明显上涨城市，调控力度难以全面抑制市场上行。

近期从恒大宣布全国楼盘7折促销起，开发商的价格战硝烟悄然升起，受多重因素影响下，在这个特别的2020年，楼市在“金九银十”季还能迎来反转吗？

今年“金九银十”依旧难再现？

“金九银十”季，一线城市的楼市局部反应“热闹”了不少。从分析可知，房地产市场不会引发大规模的降价，但处于“金九银十”季，一线城市的楼市局部反应“热闹”了不少，北京市区的石景山板块，还罕见地出现了只有市郊的某些环京地区才会出现的“售楼处一条街”。

回忆上半年楼市成交结果，区域结构出现分化，其中长三角、粤港澳区域市场韧性较强，恢复速度较快，京津冀区域受疫情反复影响，市场恢复速度相对缓慢。此次市区出现“售楼处一条街”，是否代表着北京楼市的“金九银十”要来了？

北京知名地产营销人韩乐对和讯房产表示，“售楼处一条街”代表着区域项目扎堆，但不代表会密集降价，而引发“价格踩踏”。从价格及产品定位来看，古城“售楼处一条街”中的多数在售新盘价格处于6.8-7.3万/平方米区间，覆盖刚需、改善等不同客群。石景山属于北京城六区之一，区域市场比较热，所以市场关注度高，才有了聚集效应，即所谓的“售楼处一条街”。这样的现象，被业内解读为区域楼盘热度攀升、竞品项目竞争加剧下的产物。

不过据调查，位于北京亦庄路东区、河西区这些项目扎堆供应的地区，项目价格较去年的价格水平已经产生一些降价幅度。整体单价水平从去年同期的5万元/㎡，降至4.6万元/㎡以上的水平。

该区域中介表示，一个原因是开发商着急“清盘”，“都想跑的快一点，促销力度就放的大一点”；另外原因是，为了冲刺国庆假期的销售旺季，开发商拿出很多特价房源。某项目的两居77㎡户型，促销后总价达340万左右，单价降至4.4万元/㎡，直接降进普宅标准，也接近了今年8月中海在河西区拿地的楼面价——39211元/㎡。

或局部火热、或降价之下，北京的“金九银十”究竟会不会如约而至？从近日成交数据来看，恐变成“铜九铁十”。据北京地产营销人的楼市成交数据，2020年9月7日—9月13日，北京市商品房成交1295套，环比下降27%；成交面积16.49万㎡，环比下降26%；成交均价44552元/㎡，环比上涨5%；成交金额73.48亿元，环比下降22%。

韩乐提出，从现在看，9月份的楼市成交走势相比8月份，是一个缓慢下降的一个态势。从2018年开始，北京的“金九银十”就开始“失约”，楼市甚至进入自然的“回落期”。而开发商的打折促销期，基本从第三季度延伸至双11，在市场比较火热时，也可能面临降温的调控政策。

不过，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，行业上半年受到疫情影响，房企蓄势待发冲击下半年，下半年的市场竞争将更为激烈，在自身压力以及恒大高调促销的同时，将会有房企选择“以价换量”的策略方式，抢占客户资源。

而北京市场，在“以稳为主”的主旋律下，之前已经开过盘的，现在是二期、三期开盘的项目，不会轻易降价。即便房企压力再大，在降价这件事上，不会全面铺开。价差太大，会导致前购房者因为价格失衡的集体维权。不过从下半年新开盘的项目中，优惠力度会在可控制的范围内更大，购房者说不定会有“捡漏”的机会。

“三道红线”会引发多大规模的降价？

9月6日晚间，恒大率先打响了金九银十季“价格战”的第一枪，宣布全国楼盘全线7折。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，“预计在‘金九银十’期间，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。”

至于恒大降价后是否会有大规模房企“跟风”，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，恒大计划以促销方式冲击“金九银十”，或将带动整个市场的加速出货，预计其他当时将根据各项目将根据自身所处环境与销售目标制定营销策略。上半年受到疫情影响销售遇阻，多数房企将六成任务设置到下半年完成，因此传统“金九银十”成为房企抢占市场的重要战场，恒大“参战”本在预料之中，但高调入局或将打乱部分其他房企的节奏和计划。

龙头房企中，从政策角度来看，58安居客房产研究院分院院长张波预测称，“由于近期从金融侧加大对房企的‘三道红线’的负债控制，9月楼市房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，或对房价起到一定下拉作用。”

知名地产分析师严跃进认为，“当前房地产市场进入到了传统的‘金九银十’阶段，降价促销是主旋律。从后续的房价指数来看，不排除涨幅会继续收窄。但是各地今年的楼盘普遍受预售证的影响，部分高端项目的集中入市，客观上会带动所在城市的成交均价上升，这也是购房者等所需要关注的结构因素。但是客观上说，需要认定今年‘金九银十’阶段依然是有降价促销的内容，价格让利程度依然是比较大的。”

不过需要注意的是，四季度楼市促销肯定是会有的，房企大都会进行价格方面的让利、折扣等，但不会出现大规模的降价。

文      财联社