2022年06月24日 20:40:09

碧桂园是去年11月以来首批重启境内外融资渠道的民营房企之一。

作者 | 孙晓

编辑丨高岩

来源 | 野马财经

去年下半年以来，国际评级机构基于对国内房地产发展的悲观预测，频繁下调房企评级，头部房企碧桂园（2007.HK）亦未能避免。

近日，穆迪发布最新评级报告，将碧桂园高级无抵押评级调至Ba1，授予Ba1的企业家族评级（CFR）。根据穆迪的标准，评级从Baa3评级调至Ba1评级，表示受评公司从投资级调为投机级，也就是常说的“垃圾级”。

不过，在穆迪评级计分表（Moody Scorecard - Homebuilding And Property Development Industry） 中，仍然给碧桂园打分为投资级（Baa3）。

截图来源：穆迪评级报告

此事也引起外界一番争议，碧桂园是国内房企龙头，至今基本面依然稳健，融资渠道也畅通，怎么会被评为“垃圾级”？这里面是否有误解？

穆迪不看好中国房地产市场，碧桂园评级仍位居前列

分析人士指出，“垃圾级”种叫法不太好听，但“垃圾债”其实又被称为高收益债券或投机级债券。高收益债券近年来也是国际市场的投资热点，对于投资者来说，可以通过较好的资源配置来分散高收益债券的风险以至于最终获利。因此评级下调，也并不一定意味着标的投资价值的下降。另外，相比于穆迪，惠誉、标普给碧桂园的评级目前仍然维持稳定，说明其基本盘还是稳健的。

事实上，穆迪的评级系统中，从Aaa级到最低C级，一共有21个级别，碧桂园的最新评级Ba1处于第11级。且此次穆迪仅将碧桂园从Baa3调至紧邻的Ba1级，并不存在大幅降级。

此次降级的主要原因就是，穆迪对于中国地产市场整体行情不看好。穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“评级调整反映中国房地产行业充满挑战的经营环境下，对碧桂园房地产销售、财务指标，以及长期融资渠道的限制影响。” 穆迪表示，这些负面发展不再支持该公司之前的Baa3发行人评级。

不过，穆迪也表示，此次评级调整不会对公司的偿债能力及融资能力，产生不利影响。

碧桂园方面也在6月23日回应称，公司目前经营情况和财务状况稳定，现金流充裕，本次调整不会对公司的偿债能力及融资能力产生不利影响。目前，碧桂园仍是国内民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。

“目前融资环境向好，如果融资通道畅通，评级下调的影响不至于很大”“碧桂园再怎么说也是国内房企龙头了，今年都已经卖了1000亿的房子了，基本面应该是向好才对吧？”“从股价表现就看出来了，没有大的影响”……面对穆迪调级，一些投资者也依然对碧桂园抱有信心。

据不完全统计，2021年下半年房地产行业下行以来，三大国际评级机构——穆迪、惠誉、标普接连下调受评房企评级或展望达250余次。

其中，穆迪今年6月报告称，其在过去9个月对发行高收益债券的中国房地产开发商进行了91次降级，创下新纪录。而截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。

对于在这波“普调”中下调碧桂园评级，穆迪表示，碧桂园的Ba1 CFR反映了公司强大的品牌知名度、庞大的土地储备以及过往在住宅物业开发市场的良好表现（A1稳定）。但同时，当前的CFR也反映了公司在一些城市的风险敞口等影响。

来源：易维视

值得注意的是，即便穆迪评级下调，截至目前，包括穆迪在内的三大评级机构均给予了碧桂园高于其余民营房企的评定等级。

行业分析人士指出，三大评级机构对碧桂园的评级在国内房企中算是比较好，此次微调的负面影响并没有很多人想象的那么大，且国际评级更多的是用来对国际市场发行债券作为参考。更重要的是，碧桂园已经得到国家权威机构的认可，被认定为优秀民营房企并获得在国内发债的资格。

刚提前赎回4亿美元票据，融资渠道亦畅通

穆迪在报告中也称，“碧桂园主动缩降业务规模、良好的流动性，能推动未来6-12个月债务的下降，部分缓和了对财务灵活性降低的担忧。”

对于碧桂园充裕的现金流，穆迪也予以肯定，特别是截至2021年12月，碧桂园无限制现金为1470亿元，预计经营现金流将足以支付其到期债务，包括约13亿美元的两笔境外优先票据，和约为291亿元、将于2023年底到期或可回售的境内债券。

标普也曾在报告中提到，碧桂园是几年前最早开始积极减债的公司之一。

财报显示，碧桂园债务总额从2019年的3800亿元，下降至2020年的3480亿元，2021年进一步下降至3210亿元。碧桂园持续降低有息负债规模，利息覆盖倍数由2020年的1.9倍提升到了2021年的接近2.3倍。同时，净负债率仅为45.4%，相比上年底优化了10.2%，加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%。

6月23日，碧桂园以现金提前赎回了约4.11亿美元年内到期票据。此前，6月15日，碧桂园提出要约回购7月到期的6.83亿美元票据，此次回购完成后，碧桂园年内已无到期美元债。

碧桂园的融资渠道也保持畅通，且得益于经营和财务状况稳定，碧桂园是2021年11月以来首批成功重启境内外融资渠道的民营房企之一。

例如，2022年1月21日，在境外发行了一笔39亿港元的可转债；3月1日，获取了境内银行间协会50亿中期票据的发行额度；5月20日，在境内完成2022年第一期公司债券“22碧地01”簿记建档工作，该笔发行的5亿元公司债券吸引了包括国有大行、股份行和证券公司等多家机构踊跃参与投标，票面利率4.5%。

作为首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，5月20日，碧桂园成功发行的5亿公司债，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。

碧桂园也一直保持着较好的造血能力。2021年，碧桂园累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。全年实现经营性现金流净额为正，达到108.6亿元。

因此，穆迪也提出，如果碧桂园加强长期融资渠道，改善销售，并在下行周期中保持稳定的财务指标和良好的流动性，穆迪可能会将碧桂园的评级展望上调至稳定。

来源：易维视

房地产回暖，碧桂园前五月销售额破千亿

今年3月以来，国家及地方陆续出台不少利好政策，从降利率、放宽公积金转向放松限购限售。据中指研究院不完全统计，今年以来，全国已有100余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过300次。

政策“强心剂”效果明显，今年5月，全国商品房销售面积环比增长25.8%，近4个月首次环比转正，商品房销售额环比增长29.7%。

全国房地产回暖背景下，碧桂园势头更盛。今年5月，碧桂园实现权益合同销售金额约287.1亿元，环比增加26.81%，优于Top100房企销售操盘金额环比5.6%的增长率。前5个月，碧桂园权益合约销售额更是达到1506亿，是少数销售额突破千亿的房企，且全口径销售仍居行业第一。今年第一季度，碧桂园累计权益销售回款率高达95%。

多家机构预测，全国房地产还会继续回暖。

贝壳研究院称，今年6月份以来地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地，预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场销售和投资，6月单月销售和投资有望继续环比改善。

来源：易维视

民生证券分析称，2022年下半年地产销售大概率会好于上半年。首先，前期被疫情等因素被递延的需求可能在下半年集中释放，托底地产销售边际回暖；其次，各地房地产刺激政策密集出台有望在下半年见到效果，同时，疫情对经济的影响减弱后，也会刺激购房需求；最后，去年下半年销售基数本身偏低。

截至2021年底，碧桂园在全国共有3216个项目，在31个省、299个市以及1425个区县均有布局，有效地对冲了因区域性市场波动而带来的风险。

国泰君安表示，即使今年以来国内疫情持续反复，但碧桂园的业务遍布国内各省份，且紧密关注各地区资源分布和评估经济发展潜力、人口流动趋势，因此对该公司今年在业务上的韧性仍充满信心，并预计其2022年核心股东净利将会得到较好的修复。

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